Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
Texasin kiinteistölain 5.008 §:ssä edellytetään, että yhden asunnon asuinkiinteistön myyjien on (joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta) annettava ostajalle kirjallinen ilmoitus, jossa ilmoitetaan kiinteistön kuntoon ja käyttöön liittyvät seikat. Ilmoitus on annettava viimeistään myyntisopimuksen voimaantulopäivänä. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa seitsemän päivän kuluessa ilmoituksen vastaanottamisesta, vaikka ilmoitus annettaisiin voimaantulopäivän jälkeen mutta ennen kauppasopimuksen tekemistä.
Vaaditut tiedot perustuvat ”myyjän tietoon kiinteistön kunnosta myyjän allekirjoittamana ajankohtana ….”. Lain 5.008(b) §:ssä säädetään ilmoituksen sisällöstä ja muodosta ja velvoitetaan myyjä antamaan ostajalle ilmoitus, joka on ”vähintään … olennaisilta osiltaan samanlainen” kuin säädetty lomake.
Katkaistakseni asiaan on korostettava, että laissa säädetään vaadittavista vähimmäistiedoista. Asuinkiinteistöjen myyjillä on yleensä velvollisuus ilmoittaa kaikki kiinteistöä koskevat tiedossa olevat olennaiset seikat, erityisesti sellaiset piilevät puutteet, joita ostaja ei havaitsisi kohtuullisella huolellisuudella. Myyjä ei yleensä ole velvollinen tarkastamaan tai tutkimaan kiinteistön kuntoa ostajan hyväksi, eikä hänellä ole velvollisuutta ilmoittaa tietoja, joita myyjä ei tiedä. Ostajien, jotka saavat tietää asunnon ongelmasta, kuten tarkastuksesta, jossa havaitaan veden tunkeutuminen tai halkeama perustuksessa, katsotaan tietävän kaikki seikat, jotka kohtuullinen tarkastus paljastaisi. Toisaalta myyjän, joka ilmoittaa kiinteistöä koskevia olennaisia tosiseikkoja tarkoituksellisesti väärin, on varauduttava oikeudellisiin ongelmiin. Tosiasia tai olosuhde on ”olennainen”, jos se vaikuttaisi kohtuullisen ostajan päätökseen ostaa kiinteistö neuvoteltuun hintaan.
Takaisin Texasin kiinteistölain lakisääteisiin ilmoitusvelvollisuuksiin: Texasin kiinteistölautakunta (Texas Real Estate Commission, TREC) tarjoaa lomakkeen ”Seller’s Disclosure Notice” (myyjän ilmoitusvelvollisuusilmoitus), jota texasilaiset kiinteistövälittäjät ja -välittäjät voivat käyttää pykälän §:n 5.008 noudattamiseksi. TREC:n kolmisivuinen lomake (nro OP-H) on yksinkertainen ilmoitus, jossa esitetään lain edellyttämät vähimmäistiedot. Texas Association of Realtors (TAR), Texasin kiinteistönvälittäjien ja -myyjien ammattiyhdistys, julkaisee myös myyjän ilmoituslomakkeen (englanniksi tai espanjaksi), mutta TAR:n lomakkeessa mennään lakisääteisiä vaatimuksia pidemmälle ja pyydetään myyjää antamaan lisätietoja (TAR-1406). Lomakkeen yläosassa olevassa kohdassa todetaan seuraavaa: ”
TAR:n viisisivuisessa myyjän ilmoituslomakkeessa (Seller’s Disclosure Notice) pyydetään myyjää liittämään lisätietoja useissa tilanteissa, esimerkiksi jos talo on rakennettu ennen vuotta 1978 ja siihen sovelletaan lyijypohjaista maalia koskevia säännöksiä tai jos taloon on otettu tulvavakuutus. Myyjän on myös yksilöitävä kaikki kirjalliset tarkastusraportit, jotka hän on saanut neljän edeltävän vuoden aikana, ja liitettävä tällaiset raportit ilmoitukseen.
Hengessä, jossa kattava tiedonanto suojaa sekä myyjää että ostajaa, suosittelen yleensä, että myyjät käyttävät mieluummin TAR-1406-muotoista myyjän tiedonantoa kuin pelkkää TREC-lomaketta. Kun myyjät kysyvät: ”Pitääkö minun ilmoittaa X tai Y?”, sanon välittäjille ja asiamiehille, että vastauksen pitäisi olla ”kyllä”. Ilmoitus ei ehkä ole lakisääteinen, mutta mitä enemmän tietoja annetaan, sitä epätodennäköisempää on hampaiden kiristely sulkemisen jälkeen. Parempi menettää ostaja kuin ostaa oikeusjuttu.
Muistakaa, että TAR-lomakkeessa vaadittuja lisätiedotuksia ei vaadita § 5.008:ssa. TAR-lomakkeessa ylitetään lakisääteiset vähimmäisvaatimukset sekä myyjien että ostajien eduksi.
Mutta Dallasin muutoksenhakutuomioistuimen hiljattain antamassa lausunnossa näyttää sanottavan, että jos myyjä päättää käyttää laajennettua TAR-myyjän ilmoituslomaketta (TAR Seller’s Disclosure Notice), hän saattaa asettaa itselleen sopimukseen perustuvan velvollisuuden antaa TAR-lomakkeessa vaaditut lisätiedot, mutta ei lain edellyttämiä tietoja, vaikka myyjä olisi tosiasiallisesti ilmoittanut kyseessä olevan puutteen tai seikan olemassaolosta.
In Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23.5.2018), myyjä käytti TAR-lomaketta ja rastitti tulvavakuutusruutuun ”kyllä”. Lomakkeessa todettiin, että jos ruutu oli rastitettu ”kyllä”, myyjä Aflalon olisi toimitettava ostajille TAR-lomake 1414. Ostajat olivat Devin Harris, Dallas Mavericksin veteraanivahti, ja hänen vaimonsa. He suostuivat maksamaan kiinteistöstä 1,45 miljoonaa dollaria.
TAR-1414 on yleinen informatiivinen lomake, jossa puhutaan tulvavakuutuksesta ja siihen liittyvistä asioista; siinä ei anneta mitään tietoja tietystä myytävästä kiinteistöstä. Ostajien asiamies huomasi puuttuvan TAR-1414-lomakkeen ja pyysi listausasiamiestä toimittamaan sen. Sitä ei kuitenkaan toimitettu, ja ostajat irtisanoivat sopimuksen päivää ennen kaupantekoa. Aflalo haastoi ostajat oikeuteen vaatien erityistä suoritusta (tuomio, jonka mukaan ostajien on ostettava kiinteistö), mutta hävisi oikeudenkäynnin ja joutui lopulta maksamaan ostajille yli 140 000 dollarin suuruisen korvauksen asianajajapalkkioina.
Valitusta käsitellyt kolmen tuomarin lautakunta antoi hajanaisen päätöksen, johon sisältyi eriävä mielipide ja yhtäläinen mielipide. Kaksi tuomaria vahvisti Aflalon tuomion, mutta eivät päässeet yksimielisyyteen siitä, miksi tuomio olisi vahvistettava. Eri mieltä ollut tuomari huomautti, että TAR Seller’s Disclosure Notice ei ollut osa kauppasopimusta, ja väitti, että ostajilla ei ollut oikeutta purkaa sopimusta sen perusteella, että Aflalo ei ollut toimittanut täydentävää TAR-1414-tietolomaketta, varsinkin kun Aflalo oli ilmoittanut ostajille, että kiinteistöllä oli tulvavakuutus.
Aflalo jätti uudelleenkäsittelyä koskevan hakemuksen, ja Texasin kiinteistönvälittäjien yhdistys (Texas Association of Realtors, TREA) jätti kirjeen, jossa se kannatti hakemusta. TAR:n kirjeessä väitettiin, että paneelin päätöksellä olisi käänteinen vaikutus, joka saisi myyjät hermostumaan TAR:n Myyjän ilmoituslomakkeen ja sen tehostettujen ilmoitusvaatimusten käyttämisestä. Jos TAR-lomakkeen käyttö lisää myyjän oikeudellista riskiä tai antaa ostajille tekosyyn luopua sopimuksesta, myyjät käyttävät TREC-lomaketta ja antavat vain §:ssä 5.008 vaaditut vähimmäistiedot.
Vetoomustuomioistuin on nyt pyytänyt Dallasin vetoomustuomioistuimen kaikkia 13 tuomaria antamaan vastauksen Aflalon uudelleenkäsittelypyyntöön (en banc rehearing). Tämä enteilee paneelin päätöksen mahdollista uudelleenkäsittelyä koko tuomioistuimessa, etenkin kun otetaan huomioon, että paneelin kolme tuomaria eivät päässeet yksimielisyyteen siitä, miten asia tulisi ratkaista, ja TAR:n panos.
Toivottavasti Dallasin hovioikeus myöntää uudelleenkäsittelyn ja kumoaa myyjä Aflaloa vastaan annetun tuomion. Myyjän olisi toki pitänyt toimittaa TAR-1414-lomake (varsinkin kun ostajien asiamies pyysi sitä), mutta myyjää ei vaadittu toimittamaan lomaketta 5.008 §:ssä eikä kauppasopimuksessa. Julkaistun lomakkeen rikkomisesta ei ole kanneperustetta. Lisäksi ostajat olivat tietoisia tulvavakuutuksesta ja tulvavakuutuksen olemassaolosta johtuvista seikoista. Ostajilla ei ollut oikeutta jäädä pölkyn taakse tutkimatta kiinteistön korkeusasemaa/tulva-alueen asemaa ja sitten käyttää TAR-1414-lomakkeen toimittamatta jättämistä tekosyynä sopimuksen purkamiselle sopimuksen sulkemisen kynnyksellä.
Myyjiä ei saisi rangaista tai asettaa suuremmalle riskille sen vuoksi, että he päättävät antaa TAR:n Myyjän tiedonantoilmoituksessa (Seller’s Disclosure Notice, TAR) vaadittavat tarkemmat tiedonantovelvollisuudet. Täydentävien lomakkeiden toimittamatta jättäminen, joissa kerrotaan ostajalle se, mitä ostaja jo tietää (tai mitä hänen pitäisi tietää kohtuullisen selvityksen jälkeen) ja mitä osapuolten sopimuksessa ei vaadita, ei voi olla tekosyy kauppasopimuksen purkamiselle.