Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
Section 5.008 of the Texas Property Code wymaga od sprzedawców nieruchomości mieszkalnych z jednym lokalem (z pewnymi wyjątkami), aby przekazali kupującemu pisemne zawiadomienie ujawniające fakty związane ze stanem i wykorzystaniem nieruchomości. Zawiadomienie musi zostać dostarczone w dniu wejścia w życie umowy sprzedaży lub przed tym dniem. Kupujący ma prawo do zakończenia transakcji w ciągu siedmiu dni od otrzymania zawiadomienia – nawet jeśli zawiadomienie jest dostarczane po dacie wejścia w życie, ale przed zamknięciem.
Wymagane ujawnienia są oparte na „wiedzy sprzedawcy o stanie nieruchomości w dniu podpisanym przez sprzedawcę ….”. Sekcja 5.008(b) Kodeksu określa treść i format zawiadomienia, i zobowiązuje sprzedającego do przekazania kupującemu zawiadomienia, które jest „co najmniej … zasadniczo podobne” do zalecanej formy.
Do dygresji, należy podkreślić, że statut ustanawia minimalne wymagane ujawnienia. Sprzedawcy nieruchomości mieszkalnych generalnie mają obowiązek ujawnienia wszystkich znanych istotnych faktów dotyczących nieruchomości, w szczególności wad ukrytych, których kupujący nie odkryłby przy zachowaniu należytej staranności. Sprzedawca nie jest generalnie zobowiązany do kontroli lub zbadania stanu nieruchomości na rzecz kupującego, i nie ma obowiązku ujawnienia informacji, których sprzedawca nie zna. A kupujący, którzy dowiadują się o problemie z domu, jak inspekcja, która znajdzie wody intruzji lub pęknięcie w fundacji, są uważane za wiedząc, co fakty rozsądnej inspekcji ujawni. Z drugiej strony, sprzedawca, który afirmatywnie błędnie przedstawia istotne fakty dotyczące nieruchomości, powinien spodziewać się kłopotów prawnych. Fakt lub warunek jest „istotny”, jeśli wpłynie na decyzję rozsądnego nabywcy o zakupie nieruchomości po wynegocjowanej cenie.
Wracając do ustawowych wymogów dotyczących zawiadomień zawartych w Teksańskim Kodeksie Nieruchomości: Teksańska Komisja ds. Nieruchomości (TREC) udostępnia formularz zawiadomienia o ujawnieniu informacji przez sprzedającego, który teksańscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami i agenci sprzedaży mogą wykorzystać w celu spełnienia wymogów § 5.008. Trzystronicowy formularz TREC (nr OP-H) to zwykłe zawiadomienie, które określa minimalny zakres informacji wymaganych przez ustawę. Teksańskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (TAR), teksańskie stowarzyszenie branżowe pośredników w obrocie nieruchomościami i agentów sprzedaży, również promulguje Powiadomienie Sprzedającego o Ujawnieniu (w języku angielskim lub hiszpańskim), ale formularz TAR wykracza poza wymogi ustawowe i prosi sprzedającego o dokonanie dodatkowych ujawnień (TAR-1406). Rubryka na górze formularza stwierdza: „Ta forma jest zgodna z i zawiera dodatkowe ujawnienia, które przekraczają minimalne ujawnienia wymagane przez kodeks.”
Pięciostronicowe zawiadomienie TAR o ujawnieniu sprzedawcy prosi sprzedawcę o dołączenie dodatkowych informacji w wielu sytuacjach, na przykład, jeśli dom został zbudowany przed 1978 r. i podlega przepisom dotyczącym farb na bazie ołowiu, lub istnieje ubezpieczenie od powodzi. I sprzedawca jest zobowiązany do identyfikacji wszelkich pisemnych sprawozdań z inspekcji otrzymanych w ciągu ostatnich czterech lat, oraz do dołączenia takich raportów do Notice.
W duchu, że pełne ujawnienie chroni zarówno sprzedającego i kupującego, zazwyczaj polecam, że sprzedający używają TAR-1406 Sprzedawcy Notice ujawnienia, a nie bare-bones TREC formularz. Kiedy sprzedający zadać pytanie: „Czy muszę ujawnić X lub Y?”, Mówię brokerzy i agenci odpowiedź powinna być „tak”. Ujawnienie może nie być prawnie wymagane, ale więcej ujawnienia jest, tym mniej prawdopodobne, że będzie zgrzytanie zębów po zamknięciu. Lepiej stracić kupującego niż kupić lawsuit.
Przypomnij, że dodatkowe ujawnienia nazwane przez formularz TAR nie są wymagane przez § 5.008. Formularz TAR wykracza poza to, co jest prawnie wymagane jako minimum, z korzyścią zarówno dla sprzedających, jak i kupujących.
Ale niedawna opinia wydana przez Sąd Apelacyjny w Dallas wydaje się mówić, że jeśli sprzedawca zdecyduje się użyć rozszerzonego zawiadomienia o ujawnieniu sprzedawcy TAR, może on nakładać na siebie umowny obowiązek dostarczenia informacji uzupełniających wymaganych przez formularz TAR, ale nie statut, nawet jeśli sprzedawca faktycznie ujawnił istnienie wady lub faktu, o którym mowa.
W Aflalo v. Harris, nr 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 maja 2018 r.), Sprzedający użył formularza TAR i zaznaczył pole ubezpieczenia od powodzi „tak”. Formularz stwierdzał, że jeśli pole zostało zaznaczone „tak”, sprzedawca Aflalo powinien dostarczyć kupującym formularz TAR 1414. Nabywcami byli Devin Harris, weteran drużyny Dallas Mavericks, i jego żona. Zgodzili się zapłacić za nieruchomość 1,45 miliona dolarów.
TAR-1414 jest ogólnym formularzem informacyjnym, który mówi o ubezpieczeniu od powodzi i powiązanych kwestiach; nie ujawnia żadnych informacji o konkretnej sprzedawanej nieruchomości. Kupujących agent zauważył brakujące TAR-1414, i poprosił agenta aukcji, aby go dostarczyć. Nie został on jednak dostarczony, a kupujący rozwiązali umowę na dzień przed zamknięciem. Aflalo pozwał nabywców, domagając się szczególnego wykonania (wyroku, zgodnie z którym nabywcy muszą nabyć nieruchomość), ale przegrał w procesie i zakończył się odpowiedzialnością wobec nabywców za ponad 140 000 USD z tytułu honorariów adwokackich.
Skład orzekający złożony z trzech sędziów, który rozpatrywał odwołanie, wydał fragmentaryczną decyzję, zawierającą zdanie odrębne i zbieżne. Dwóch sędziów potwierdziło wyrok przeciwko Aflalo, ale nie mogli się zgodzić co do tego, dlaczego wyrok powinien zostać potwierdzony. Sędzia, który zgłosił zdanie odrębne, zwrócił uwagę, że zawiadomienie TAR o ujawnieniu informacji przez sprzedającego nie stanowiło części umowy sprzedaży, i argumentował, że kupujący nie mieli prawa rozwiązać umowy na podstawie niedostarczenia przez Aflalo uzupełniającego formularza informacyjnego TAR-1414, zwłaszcza że Aflalo ujawnił kupującym, że nieruchomość jest ubezpieczona od powodzi.
Aflalo złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, a Teksańskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami złożyło pismo amicus (przyjaciela sądu) na poparcie wniosku. W piśmie TAR argumentowano, że decyzja panelu będzie miała odwrotny skutek, ponieważ sprawi, że sprzedający będą się denerwować, używając formularza TAR Seller’ Disclosure z jego rozszerzonymi wymogami dotyczącymi ujawniania informacji. Jeśli użycie formularza TAR zwiększy ryzyko prawne sprzedającego lub da kupującym pretekst do wycofania się z umowy, sprzedający będą używać formularza TREC i podawać tylko minimum informacji wymaganych przez § 5.008.
Sąd apelacyjny zwrócił się teraz o odpowiedź na wniosek Aflalo o ponowne rozpatrzenie sprawy przez wszystkich 13 sędziów Sądu Apelacyjnego w Dallas (ponowne rozpatrzenie w trybie en banc). To wróży możliwość ponownego rozpatrzenia decyzji panelu przez pełny sąd, szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że trzej sędziowie panelu nie zgodzili się co do sposobu rozstrzygnięcia sprawy, a także wkład TAR.
Mając nadzieję, że Sąd Apelacyjny w Dallas przyzna ponowne rozpatrzenie sprawy i odwróci wyrok przeciwko sprzedawcy Aflalo. Aby być pewnym, sprzedający powinien był dostarczyć formularz TAR-1414 (zwłaszcza gdy agent kupujących poprosił o niego), ale sprzedający nie był zobowiązany do dostarczenia formularza ani przez § 5.008, ani przez umowę sprzedaży. Nie ma powodu do działania za naruszenie promulgated formularza. Kupujący byli świadomi ubezpieczenia od powodzi oraz faktów wynikających z istnienia ubezpieczenia od powodzi. Kupujący nie byli uprawnieni do leżenia za kłodą i nie zbadania statusu elewacji/obszaru zalewowego nieruchomości, a następnie wykorzystania braku produkcji formularza TAR-1414 jako pretekstu do rozwiązania umowy w przeddzień zamknięcia.
Sprzedawcy nie powinni być karani lub narażeni na większe ryzyko, ponieważ decydują się na dostarczenie rozszerzonych informacji wymaganych przez TAR Sprzedającego Zawiadomienia o Ujawnieniu. Brak dostarczenia dodatkowych formularzy, które mówią kupującemu to, co kupujący już wie (lub powinien wiedzieć po rozsądnym dochodzeniu), a które nie są wymagane przez umowę stron, nie może być pretekstem do rozwiązania umowy sprzedaży.
.