Seller Disclosure Notices: Seller Disclosure Notices: En fortælling om to formularer
Sektion 5.008 i Texas Property Code kræver, at sælgere af enkeltboligejendomme til beboelse (med nogle undtagelser) skal give en skriftlig meddelelse til køberen med oplysning om fakta vedrørende ejendommens tilstand og brug af ejendommen. Meddelelsen skal gives på eller før salgskontraktens ikrafttrædelsesdato. Køberen har ret til at ophæve transaktionen inden for syv dage efter modtagelsen af meddelelsen – også selv om meddelelsen gives efter ikrafttrædelsesdatoen, men før indgåelsen.
De krævede oplysninger er baseret på “sælgers viden om ejendommens tilstand på den dato, der er underskrevet af sælgeren ….” Afsnit 5.008(b) i kodekset fastsætter indholdet og formatet af meddelelsen og forpligter sælgeren til at give køberen en meddelelse, der “som minimum … i det væsentlige ligner” den foreskrevne form.
For at komme lidt ud i det blå skal det understreges, at loven fastlægger de krævede minimumsoplysninger. Sælgere af boligejendomme har generelt pligt til at oplyse om alle kendte væsentlige forhold vedrørende ejendommen, navnlig skjulte mangler, som køberen ikke ville opdage ved rimelig omhu. Sælgeren er generelt ikke forpligtet til at inspicere eller undersøge ejendommens tilstand til fordel for køberen og har ikke pligt til at oplyse oplysninger, som sælgeren ikke har kendskab til. Og købere, der får kendskab til et problem med boligen, f.eks. en inspektion, hvor der konstateres vandindtrængning eller en revne i fundamentet, anses for at have kendskab til alle de forhold, som en rimelig inspektion ville afsløre. På den anden side bør en sælger, der bevidst giver urigtige oplysninger om væsentlige fakta om ejendommen, forvente juridiske problemer. En kendsgerning eller tilstand er “væsentlig”, hvis den ville påvirke en rimelig købers beslutning om at købe ejendommen til den forhandlede pris.
Tilbage til de lovbestemte oplysningskrav i Texas Property Code: Texas Real Estate Commission (TREC) stiller en formular Seller’s Disclosure Notice til rådighed, som ejendomsmæglere og salgsmæglere i Texas kan bruge til at overholde § 5.008. Den tre sider lange TREC-formular (nr. OP-H) er en almindelig meddelelse, der indeholder de minimumsoplysninger, der kræves i henhold til loven. Texas Association of Realtors (TAR), Texas’ brancheorganisation for ejendomsmæglere og salgsagenter, udsteder også en Seller’s Disclosure Notice (på engelsk eller spansk), men TAR-formularen går ud over lovens krav og beder sælgeren om at give yderligere oplysninger (TAR-1406). I rubrikken øverst på formularen står der: “Denne formular er i overensstemmelse med og indeholder yderligere oplysninger, som går ud over de minimumsoplysninger, der kræves i henhold til loven.”
TAR’s fem sider lange Seller’s Disclosure Notice beder sælgeren om at vedlægge yderligere oplysninger i en række situationer, f.eks. hvis huset er bygget før 1978 og er omfattet af bestemmelser om blybaseret maling, eller hvis der er en oversvømmelsesforsikring. Og sælgeren skal identificere eventuelle skriftlige inspektionsrapporter, der er modtaget inden for de foregående fire år, og vedhæfte sådanne rapporter til meddelelsen.
I den ånd, at en fyldestgørende oplysning beskytter både sælger og køber, anbefaler jeg normalt, at sælgere bruger TAR-1406 Seller’s Disclosure Notice i stedet for den nøgne TREC-formular. Når sælgere stiller spørgsmålet: “Skal jeg oplyse X eller Y?”, fortæller jeg mæglere og agenter, at svaret bør være “ja”. Det er måske ikke lovpligtigt, men jo mere oplysning der er, jo mindre sandsynligt er det, at der vil blive knirket med tænderne efter afslutningen. Det er bedre at miste en køber end at købe en retssag.
Husk, at de yderligere oplysninger, der kræves i TAR-formularen, ikke er påkrævet i henhold til § 5.008. TAR-formularen går ud over det, der som minimum kræves i henhold til loven, til gavn for både sælgere og købere.
Men en nylig udtalelse fra Dallas Court of Appeals synes at sige, at hvis en sælger vælger at bruge den udvidede TAR Seller’s Disclosure Notice, kan han pålægge sig selv en kontraktlig forpligtelse til at give de supplerende oplysninger, der kræves i TAR-formularen, men ikke i henhold til loven, selv om sælgeren faktisk har oplyst om eksistensen af den pågældende mangel eller kendsgerning.
I Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23. maj 2018), brugte sælgeren TAR-formularen og satte kryds i rubrikken for oversvømmelsesforsikring “ja”. Det fremgik af formularen, at hvis feltet var afkrydset “ja”, skulle sælger Aflalo udlevere TAR-formular 1414 til køberne. Køberne var Devin Harris, en veteranvagt i Dallas Mavericks, og hans kone. De blev enige om at betale 1,45 millioner dollars for ejendommen.
TAR-1414 er en generisk informationsformular, der omhandler oversvømmelsesforsikring og relaterede spørgsmål; den indeholder ingen oplysninger om den specifikke ejendom, der sælges. Køberens agent bemærkede den manglende TAR-1414 og bad den noterende agent om at fremskaffe den. Den blev imidlertid ikke udleveret, og køberne ophævede kontrakten dagen før afslutningen. Aflalo sagsøgte køberne med henblik på specifik opfyldelse (en dom om, at køberne skulle købe ejendommen), men tabte under retssagen og endte med at hæfte over for køberne for over 140 000 USD i advokatomkostninger.
Det panel med tre dommere, der behandlede appelsagen, traf en splittet afgørelse med en dissens og et sammenfald. To dommere stadfæstede dommen mod Aflalo, men kunne ikke blive enige om, hvorfor dommen skulle stadfæstes. Den dissenting judge påpegede, at TAR Seller’s Disclosure Notice ikke var en del af salgskontrakten, og argumenterede, at køberne ikke havde ret til at ophæve kontrakten på grund af Aflalos undladelse af at give den supplerende TAR-1414 informationsformular, især da Aflalo havde oplyst køberne om, at der var en oversvømmelsesforsikring.
Aflalo indgav en anmodning om genoptagelse, og Texas Association of Realtors indgav en amicus-skrivelse (friend of the court) til støtte for anmodningen. TAR’s brev argumenterede, at panelets afgørelse ville have den perverse effekt, at sælgere ville blive nervøse for at bruge TAR Seller’ Disclosure-formularen med dens skærpede oplysningskrav. Hvis brugen af TAR-formularen øger sælgerens juridiske eksponering eller giver køberne en undskyldning for at løbe fra kontrakten, vil sælgerne bruge TREC-formularen og kun give de minimumsoplysninger, der kræves i henhold til § 5.008.
Appelsretten har nu anmodet om et svar på Aflalos anmodning om fornyet behandling af alle 13 dommere i Dallas Court of Appeals (en banc rehearing). Dette varsler en mulig genovervejelse af panelets afgørelse ved den samlede domstol, især i betragtning af, at de tre dommere i panelet ikke kunne blive enige om, hvordan sagen skulle afgøres, og input fra TAR.
Håbenligt vil Dallas Court of Appeals give tilladelse til genforhør og omgøre dommen mod sælger Aflalo. Sælger burde ganske vist have udleveret TAR-1414-formularen (især da købers agent bad om den), men sælger var ikke forpligtet til at udlevere formularen i henhold til hverken § 5.008 eller købsaftalen. Der er ingen søgsmålsgrund for overtrædelse af en bekendtgjort formular. Og køberne var bekendt med oversvømmelsesforsikringen og de kendsgerninger, som oversvømmelsesforsikringen indebar. Køberne havde ikke ret til at ligge bag loggen og ikke undersøge ejendommens højde/oversvømmelsesstatus og derefter bruge den manglende fremlæggelse af TAR-1414-formularen som en undskyldning for at ophæve kontrakten på tærsklen til indgåelse.
Sælgere bør ikke straffes eller udsættes for større risiko, fordi de vælger at give de udvidede oplysninger, der kræves i TAR Seller’s Disclosure Notice. Den manglende levering af supplerende formularer, der fortæller køberen, hvad køberen allerede ved (eller burde vide efter en rimelig undersøgelse), og som ikke er påkrævet i parternes kontrakt, kan ikke være en undskyldning for at ophæve en salgskontrakt.