Getty
Jos olet elänyt viimeaikaisen kiinteistö- ja talouslaman läpi, jo tämän artikkelin otsikko saattaa aiheuttaa sinulle tunnekipua. Alle kymmenen vuotta sitten maata pyyhkäisi talouskriisi, jollaista meidän sukupolvemme ei ollut koskaan nähnyt. Muistan itse ajaneeni kadulla Kalifornian Central Valleyssa ja nähneeni ”myytävänä” -kylttejä käytännössä joka neljännessä talossa. Tuntui, että markkinat eivät koskaan toipuisi. Nopeasti eteenpäin muutama lyhyt vuosi, ja nyt kiinteistöjen avulla rakennetaan massiivista varallisuutta – usein keskivertoihmisten toimesta.
Kassavirta
Kassavirta on raha, joka jää jäljelle keräämästäsi vuokrasta sen jälkeen, kun kaikki kulut on maksettu. Useimmissa kiinteistöissä on kuluja, kuten asuntolaina, kiinteistöverot, vakuutukset, ylläpito ja kiinteistönhoitomaksut. Kun ostat kiinteistön, joka vetää joka kuukausi enemmän vuokraa kuin sen omistamisesta aiheutuneet kulut, kassavirtasi on positiivinen.
Suurimmassa osassa sijoituksia (osakkeet, taide, korut, bitcoinit jne.) toivot ostavasi jotain, jonka arvo nousee, ja myyväsi sen myöhemmin voitolla. Joissakin sijoitusmuodoissa (esimerkiksi huonosti johdetun yrityksen ostaminen) saatat ostaa jotain, joka tuottaa tuloja, ja toivot, että voit parantaa kyseisen omaisuuden tulosta, jotta sen arvo nousisi. Useimmille tämä vaatii liikaa työtä ja on epätoivottavaa. Jäljelle jää alitajuinen käsitys siitä, että ”sijoittaminen” tarkoittaa sellaisen asian ostamista, jonka arvon uskotaan nousevan myöhemmin. Jos tämä perustuu terveisiin periaatteisiin, se voi toimia. Jos se ei perustu, se on oikeastaan enemmänkin uhkapeliä.
Joilla, jotka ostavat kiinteistöjä vain siksi, että hinnat nousevat, eikä mistään muusta syystä, on yksi poistumisstrategia: myydä myöhemmin. Heillä on myös vain yksi tapa menestyä: toivoa, että kiinteistö jatkaa arvonnousua. Mikä tahansa muu lopputulos kuin nämä kaksi on käytännössä taattu rahan menetys. Kriisin aikana, kun musiikki pysähtyi ja markkinat lakkasivat nousemasta, monet näistä niin sanotuista ”sijoittajista” menettivät paitansa. Kiinteistöt yleisesti ottaen saivat mustan silmän, mutta oliko se kiinteistöjen vika?
Viisaat sijoittajat eivät lyö vetoa arvonnoususta. He ostavat kiinteistöjä perustellulla arviolla, että kiinteistö tuottaa enemmän tuloja kuin sen omistaminen maksaa. Näille ihmisille, jotka ”kassavirtaavat” positiivisesti, he eivät välitä mitä markkinat tekevät. Jos hinnat laskevat, he ovat turvassa. Jos hinnat nousevat, heillä on enemmän vaihtoehtoja.
Korotus
Tämän sanottuaan, arvonnousu eli asuntojen hintojen nousu ajan mittaan on se tapa, jolla suurin osa varallisuudesta rakennetaan kiinteistöissä. Tämä on se ”home run”, josta kuulee puhuttavan, kun ihmiset saavat suuren rahasumman. Vaikka hinnat vaihtelevat, pitkällä aikavälillä kiinteistöjen arvot ovat aina nousseet, aina, eikä ole mitään syytä uskoa, että tämä muuttuisi.
Yksi asia, joka on otettava huomioon, kun on kyse kiinteistöjen arvonnoususta, joka vaikuttaa ROI:si, on se, että arvonnousu yhdistettynä vipuvaikutukseen tarjoaa valtavia tuottoja. Jos ostat kiinteistön 200 000 dollarilla ja se arvostaa 220 000 dollariin, kiinteistösi on tuottanut sinulle 10 prosenttia. Et kuitenkaan todennäköisesti maksanut kiinteistöstä käteisellä, vaan käytit pankin rahaa. Jos otat huomioon, että olet ehkä laittanut 10 % käsirahaa (20 000 dollaria), olet itse asiassa kaksinkertaistanut sijoituksesi eli saanut 100 % tuoton.
Poistot
Vaikka nimi voi olla harhaanjohtava, poistot eivät tarkoita sitä, että kiinteistön arvo laskee. Se on itse asiassa verotustermi, joka kuvaa kykyäsi kirjata vuosittain pois osa itse omaisuuden arvosta. Tämä vähentää merkittävästi verorasitusta siitä rahasta, jonka ansaitset, ja antaa sinulle yhden syyn lisää siihen, että kiinteistöt suojaavat varallisuuttasi samalla, kun ne kasvattavat sitä.
Joka vuosi, asuinkiinteistöstä, johon olet sijoittanut, voit poistaa 1/27,5 kiinteistöjen arvosta tuottamiasi tuloja vastaan. Jos siis ostamasi talo maksaa 200 000 dollaria, jaat tämän luvun 27,5:llä, jolloin saat 7 017 dollaria. Tämä on summa, jonka voisit kirjata pois kyseisestä kiinteistöstä vuoden aikana saamastasi kassavirrasta. Usein tämä on enemmän kuin koko kassavirta, ja voit välttää verot kokonaan.
Tämän veroedun yksityiskohdista kannattaa kysyä neuvoa CPA:lta, mutta perusajatuksena on, että valtio katsoo, että ostamasi omaisuus kuluu hitaasti ajan mittaan, ja aivan kuten omistamasi yrityksen laitteiden kohdalla, saat kirjata tämän kulumisen pois. Ei hassumpi diili omistaa omaisuutta, joka tuottaa sinulle rahaa, jonka arvo voi nousta ja joka myös suojaa sinua veroilta tienaamastasi rahasta.
Yksi varoitus on, että tätä verovapautusta ei sovelleta ensiasuntoihin. Vuokra-asuntojen vero on suojattu, koska sitä pidetään liiketoimintana, josta voit kirjata kulut pois. Näin ei ole, jos käytät kiinteistöä ensisijaisena asuinpaikkanasi, joten sijoitusasuntojen omistaminen antaa sinulle tässä etulyöntiaseman.
Vipuvaikutus
Jos kassavirta ja vuokratulot ovat suosikkini kiinteistöjen omistamisessa, vipuvaikutus on lähellä toista. Kiinteistöt ovat luonteeltaan yksi helpoimmin vivutettavista omaisuuseristä, johon olen koskaan törmännyt – ehkä helpoimmin. Sen rahoituksen vivuttaminen ei ole pelkästään helppoa, vaan myös ehdot ovat uskomattomat verrattuna mihin tahansa muuhun lainaan. Korot ovat tällä hetkellä alle 5 prosenttia, käsiraha voi olla 20 prosenttia tai vähemmän, ja lainat kuoletetaan rutiininomaisesti 30 vuoden jaksoissa. Mihin muuhun voit sijoittaa käyttämällä rahoitusta, jolla on tuollaiset ehdot?
Oikein tehtynä voit usein ostaa kiinteistön, parantaa sen arvoa ja jälleenrahoittaa sen jälkeen 100 % (tai enemmän) pääomastasi käyttämällä sitä, mitä kutsun BRRRR-strategiaksi (osta, kunnosta, vuokraa, jälleenrahoita, toista). Niissä tilanteissa, joissa en saa takaisin 100 % pääomastani, saan usein 50-90 %:n tuoton – samalla kun lisään kiinteistöön omaa pääomaa.
Leverage on niin kriittinen osa kiinteistönomistusta, että pidämme sitä usein itsestäänselvyytenä. Missä muualla voin lainata rahaa A:lta (pankilta), maksaa lainan takaisin B:ltä (vuokralaiselta) saaduilla rahoilla ja pitää erotuksen itselläni? Turvallinen vipuvaikutus on kassavirta. Jos varmistat, että kiinteistösi tuottaa enemmän tuloja kuin sen omistaminen maksaa, vipuvaikutuksella itsessään ei ole niin paljon merkitystä. Ne, jotka ”ylivelkaavat” kiinteistöä, ovat niitä, jotka lainaavat sitä vastaan niin paljon, että he menettävät rahaa joka kuukausi.
Lainan takaisinmaksu
Kun otat lainaa ostaaksesi kiinteistön, maksat sen yleensä takaisin vuokralaisilta saatavilla vuokrarahoilla. Yksi kiinteistöihin sijoittamisen parhaista puolista on se, että sen lisäksi, että sinulla on käteisvaroja, maksat myös hitaasti alaspäin lainan saldoa jokaisella maksulla pankkiin.
Alussa näiden lainojen suurin osa maksusta menee lainan korkoon, ei periaatteeseen. Tämä tarkoittaa sitä, että et juurikaan vähennä lainasaldoa, ennen kuin laina on ollut sinulla huomattavan pitkään. Jokaisen uuden maksun myötä suurempi osa menee koron sijasta peruspääomaan.
Kun tarpeeksi aikaa kuluu, suuri osa jokaisesta maksusta irtoaa lainasaldosta, ja kuukausittaisen kassavirran lisäksi syntyy varallisuutta. Parasta on, että vuokralaisesi maksaa tämän pois puolestasi, et sinä itse. Lainan maksaminen pois on toinen tapa, jolla kiinteistösijoittaminen toimii kasvattaa varallisuuttasi passiivisesti, ja jokainen maksu vie sinut askeleen lähemmäs taloudellista vapautta.
Pakotettu pääoma
Pakotettu pääoma on termi, jota käytetään viittaamaan varallisuuteen, joka syntyy, kun sijoittaja tekee työtä kiinteistöön tehdäkseen siitä arvokkaamman. Toisin kuin arvonnousu, jossa olet markkinoiden ja tekijöiden armoilla, joita et voi hallita, pakotettu pääoma antaa sijoittajille vaihtoehdon, jossa he voivat vaikuttaa kiinteistönsä arvon kasvattamiseen.
Yleisin pakotetun oman pääoman muoto on ostaa fixer-upper-tyyppinen kiinteistö ja parantaa sen kuntoa. Maksaa alle markkina-arvon kiinteistöstä, joka tarvitsee päivityksiä, sitten lisäämällä kodinkoneet, uusi lattia, maali, jne. voi olla loistava tapa luoda vaurautta kiinteistöjen kautta ilman suurta riskiä. Vaikka tämä on yleisin menetelmä, se ei ole ainoa.
Monet sijoittajat pakottavat oman pääoman lisäämällä ominaisuuksia, kuten ylimääräisiä makuuhuoneita, kylpyhuoneita tai neliöitä. Tärkeintä on etsiä kiinteistöjä, joissa on vähemmän kuin ihanteellinen määrä mukavuuksia, ja lisätä sitten se, mitä niistä puuttuu, jotta saadaan eniten arvoa.
Esimerkki tästä olisi kolmannen tai neljännen makuuhuoneen lisääminen kiinteistöön, jossa on vain kaksi, toisen kylpyhuoneen lisääminen kiinteistöön, jossa on vain yksi, tai neliömäärän lisääminen kiinteistöön, jossa on vähemmän neliöitä kuin ympäröivissä taloissa. Tällaisia tilaisuuksia löytyy hieman kovalla työllä huolellisuutta, ja tuloksena oleva pakotettu pääoma voi tehdä suuren vaikutuksen lopputulokseen.
Inflaatio
Siitä ei ehkä puhuta tarpeeksi usein, mutta inflaatio on valtava syy siihen, miksi kiinteistöt luovat varallisuutta niin voimakkaasti ajan myötä. Kun tarkastellaan kaikkia kiinteistöihin sijoittamisen etuja ja otetaan sitten mukaan inflaatio, on hämmästyttävää, miksi useammat ihmiset eivät ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin omistamaan niin paljon kiinteistöjä kuin mahdollista.
Katsotaanpa hetki, miten inflaatio vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti ottaen rahavarantomme on vuosi vuodelta arvottomampi ja arvottomampi. Kun rahan arvo laskee, tavaroiden ja palveluiden hinnat nousevat. Monet meistä pitävät tätä itsestäänselvyytenä eivätkä juurikaan ajattele sitä. Ei ole harvinaista kuulla, että ennen viidellä sentillä sai kokispullon tai hampurilaisen sai sentillä. Vaikka sitä on helppo pitää itsestäänselvyytenä, se on itse asiassa uskomattoman tehokas varallisuuden kasvattamisen väline, kun se valjastetaan asianmukaisesti.
Avain inflaation käyttämiseen varallisuuden rakentamiseen kiinteistöissä piilee siinä, että suurin osa suurista kuluistasi (asuntolaina, kiinteistöverot) pysyy kiinteänä suurimman osan ajasta, jonka omistat kiinteistön. Kun yhdistät tämän nouseviin vuokriin ja asuntojen arvoihin (inflaation vuoksi), alat nähdä suuria tuloksia. Jos tiedämme, että on kohtuullista odottaa inflaation jatkuvan, miksi emme sijoittaisi omaisuuteen, jossa tämä hyödyttää sinua?
Monet ihmiset ymmärtävät, että kiinteistöt voivat luoda vaurautta, mutta kaikki eivät ymmärrä miksi. Toivottavasti tämä valaisee hieman syitä, miksi kiinteistöihin sijoittaminen voi kasvattaa varallisuuttasi niin tehokkaasti.
Amerikassa on monia tapoja rakentaa varallisuutta, mutta kiinteistöt saattavat olla turvallisin, tasaisin ja yksinkertaisin tapa tehdä niin.
Seuraa minua LinkedInissä. Tutustu verkkosivustooni.