How a Texas Special Warranty Deed Form Works
Texas Special Warranty Deed Form on eräänlainen asiakirja, jota käytetään siirtämään Teksasin kiinteistöjä rajoitetulla takuulla. Texas special warranty deed -lomakkeen antama omistusoikeustakuu on rajoitettu siinä mielessä, että se kattaa vain ajanjakson, jolloin edellinen omistaja (asiakirjan allekirjoittanut henkilö) omisti kiinteistön. Kun aiempi omistaja allekirjoittaa erityisen takuukirjan, hän takaa, ettei hän ole tehnyt mitään sellaista, mikä aiheuttaisi omistusoikeusongelmia, mutta ei anna mitään lupauksia siitä, mitä on saattanut tapahtua ennen kuin hän omisti kiinteistön.
Texasin erityisten takuukirjojen muut nimet
Kirjoja, joissa annetaan rajoitettu omistusoikeustakuu, kutsutaan eri osavaltioissa eri nimillä. Teksasissa ja useimmissa muissa osavaltioissa käytetään termiä special warranty deed. Muissa osavaltioissa käytetään kuitenkin eri nimityksiä. Esimerkiksi Alabamassa rajoitetun omistusoikeustakuun sisältävää asiakirjaa kutsutaan lakisääteiseksi takuukirjaksi (statutory warranty deed). Kaliforniassa sitä kutsutaan nimellä grant deed. Michiganissa sitä kutsutaan nimellä covenant deed. Muissa osavaltioissa sitä kutsutaan rajoitetuksi takuukirjaksi. Vaikka nämä termit eroavat toisistaan, ne kaikki viittaavat samantyyppiseen kauppakirjaan.
Kirjan nimeäminen erityiseksi takuukirjaksi erottaa sen yleisestä takuukirjasta (johon yleensä viitataan yksinkertaisesti takuukirjana). Kuten jäljempänä käsitellään, vaikka sekä special warranty deeds että general warranty deeds käyttävät ilmaisua warranty deed, ne antavat erilaiset takuut omistusoikeudesta.
Relation of Special Warranty Deed Form to Warranty of Title
Erikoistakuu on määritelty siten, että siinä on rajoitettu omistusoikeustakuu, joka koskee vain sitä ajanjaksoa, jolloin kauppakirjan allekirjoittanut edellinen omistaja omisti kiinteistön. Tämä rajoitettu omistusoikeustakuu erottaa special warranty deeds -asiakirjat muista asiakirjamuodoista, jotka on nimetty omistusoikeustakuun perusteella:
- Texasissa voidaan käyttää kahta asiakirjaa kiinteistön siirtämiseen ilman omistusoikeustakuuta: Texas quitclaim deed ja Texas deed without warranty. Texasin erityinen takuukirja eroaa näistä kahdesta asiakirjasta siinä, että se antaa omistusoikeustakuun, vaikkakin rajoitetun.
- Texasin takuukirjalla siirretään texasilaisia kiinteistöjä täydellä omistusoikeustakuulla, joka ulottuu kaikkeen aikaan, myös ajanjaksoon ennen kuin edellinen omistaja omisti kiinteistön. Tämä omistusoikeustakuu eroaa Teksasin erityisen takuukirjan antamasta takuusta, joka kattaa vain ajan, jolloin edellinen omistaja omisti kiinteistön.
Annetulla takuutyypillä voi olla oikeudellisia seurauksia, jos omistusoikeuskysymys syntyy.
Esimerkki: Harris myi kiinteistön Travisille. Travis siirsi myöhemmin kiinteistön Hidalgolle erityisellä takuukirjalla. Kun Hidalgo oli hankkinut kiinteistön, hän sai tietää, että Harris (joka omisti kiinteistön ennen Travisia) oli jo luovuttanut kiinteistön jollekin toiselle ennen kuin hän myi sen Travisille. Näin ollen Harris ei omistanut kiinteistöä, jonka hän väitetysti siirsi Travisille.
Koska Travis siirsi kiinteistön Hidalgolle erityisellä takuukirjalla, Harris ei antanut mitään takuita siitä, mitä mahdollisesti tapahtui ennen kuin Travis hankki kiinteistön. Näin ollen Hidalgolla ei ole takuun rikkomista koskevaa vaatimusta Travisia vastaan Harrisin aiempien toimien vuoksi. Jos Travis olisi siirtänyt kiinteistön käyttämällä takuukirjaa (eikä erityistä takuukirjaa), Hidalgo olisi voinut haastaa Travisin oikeuteen takuun rikkomisesta.
Edellä käsitellyt kauppakirjamuodot – erityiset takuukirjat, takuukirjat, luovutuskirjat ja takuuvapaat kauppakirjat – määrittyvät kaikki sen omistusoikeustakuun perusteella, jonka ne antavat (tai eivät anna). On olemassa muitakin asiakirjamuotoja, jotka määritellään niiden perintökaaren välttämisominaisuuksien perusteella. Teksasissa voidaan käyttää kolmea asiakirjaa, joilla voidaan välttää testamenttimenettely: elinikäinen perunkirjoitus (life estate deed), perunkirjoitus (lady bird deed) ja perunkirjoitus (transfer-on-death deed). Koska nämä asiakirjat on kaikki nimetty eri ominaisuuden kuin omistusoikeuden takauksen mukaan, samaa asiakirjaa voidaan asianmukaisesti kutsua eri nimillä. Esimerkiksi texasilainen lady bird deed voi olla myös texasilainen special warranty deed.
Texasissa kiinteistöjen myynnissä ostetaan yleensä omistusoikeusvakuutus täydentämään special warranty deedin tarjoamaa takuuta. Omistusoikeusvakuutus siirtää riskin vakuutusyhtiölle antamalla ostajalle mahdollisuuden esittää korvausvaatimus vakuutusyhtiötä vastaan, jos omistusoikeuteen liittyvä ongelma havaitaan.
Erikoistakuuasiakirjojen yleiset käyttötarkoitukset
Erikoistakuuasiakirjoja voidaan käyttää missä tahansa tilanteessa, jossa asiakirjan allekirjoittava henkilö on halukas antamaan omistusoikeustakuun omasta toiminnastaan, mutta ei halua antaa takuita aiemmista omistajista. Näin on yleensä silloin, kun kiinteistön omistaa edunvalvoja, kuten trusti, kuolinpesä tai ulosmittausmenettelyssä oleva edunvalvoja. Erityiset takuukirjat ovat yleisiä myös kaupallisissa kiinteistökaupoissa.
Erityisiä takuukirjoja käytetään usein luovutuksissa elävälle trustille tai osakeyhtiölle, joka on allekirjoittajan määräysvallassa. Tämä voi auttaa säilyttämään omistusoikeusvakuutuksen suojan.
How to Create a Texas Special Warranty Deed
Texasin kiinteistölain (Texas Property Code) 5.022 §:ssä on mallilomake, jota voidaan käyttää yleisten takuukirjojen laatimiseen, mutta joka antaa osapuolille mahdollisuuden muuttaa asiakirjaa lisäämällä siihen lisälausekkeita. Käytännössä tämä lomake tarjoaa lähtökohdan sekä erityisille takuukirjoille että (yleisille) takuukirjoille. Ensisijaisia elementtejä ovat luovutuskappaleen ”grant, sell, and convey” -kieli ja takauslauseke. Jotta voidaan laatia erityinen takuukirja, siihen on sisällytettävä erityinen kieli, jolla takuu rajoitetaan koskemaan ajanjaksoa, jolloin asiakirjan allekirjoittaja omisti kiinteistön.
Asianmukaisen luovutus- ja takuukielen lisäksi erityisen takuukirjan on sisällettävä kaikki muiden Teksasin asiakirjojen osatekijät. Näihin elementteihin kuuluvat pätevä oikeudellinen kuvaus, selvitys vastikkeesta ja kuvaus siitä, miten yhteisomistajat saavat omistusoikeuden. Kauppakirjan on myös täytettävä Teksasin lain fonttikokoa ja sivumuotoa koskevat vaatimukset, mukaan lukien sivumarginaalit, ja sen on sisällettävä vaadittu ilmoitus salassapito-oikeuksista. Kauppakirja on myös allekirjoitettava ja notaarin vahvistettava Teksasin lain edellyttämällä tavalla.
On tärkeää, että jokainen Teksasin erityinen takuukirja laaditaan siten, että se täyttää kaikki vaatimukset. Pienilläkin kielellisillä eroilla voi olla merkittäviä oikeudellisia seurauksia. Lisensioidut Teksasin lakimiehet ovat suunnitelleet Deed Generatorin laatimat erityiset takuukirjat täyttämään Teksasin lain vaatimukset ja olemaan voimassa kaikissa Teksasin kreivikunnissa kirjattavaksi.