Formulario de escritura de garantía especial de Texas

Cómo funciona un formulario de escritura de garantía especial de Texas

Un formulario de escritura de garantía especial de Texas es un tipo de escritura que se utiliza para transferir bienes raíces de Texas con una garantía de título limitada. La garantía de título proporcionada por un formulario de escritura de garantía especial de Texas es limitada en el sentido de que sólo cubre el período en que el propietario anterior (la persona que firma la escritura) era dueño de la propiedad. Cuando el propietario anterior firma la escritura de garantía especial, garantiza que no ha hecho nada que pueda causar problemas con el título, pero no promete nada sobre lo que pueda haber sucedido antes de que fuera dueño de la propiedad.

Otros nombres para las escrituras de garantía especial de Texas

Las escrituras que proporcionan una garantía limitada de título se llaman de distintas maneras en diferentes estados. En Texas y en la mayoría de los otros estados, se utiliza el término escritura de garantía especial. Pero otros estados difieren. En Alabama, por ejemplo, una escritura que proporciona una garantía limitada del título se denomina escritura de garantía legal. En California, se denomina «grant deed». En Michigan, se denomina «covenant deed». Y en otros estados, se denomina escritura de garantía limitada. Aunque estos términos difieren, todos se refieren al mismo tipo de escritura.

La designación de una escritura como escritura de garantía especial la distingue de una escritura de garantía general (normalmente denominada simplemente escritura de garantía). Como se discute más adelante, aunque tanto las escrituras de garantía especial como las de garantía general utilizan la frase escritura de garantía, proporcionan diferentes garantías de título.

Relación de la forma de la escritura de garantía especial con la garantía de título

Una forma de escritura de garantía especial se define por su garantía limitada de título que se aplica sólo al período en que el propietario anterior que firmó la escritura poseía la propiedad. Esta garantía limitada del título distingue a las escrituras de garantía especial de otras formas de escrituras que se denominan en base a la garantía del título:

• En Texas, se pueden utilizar dos escrituras para transferir la propiedad sin una garantía del título: Una escritura de renuncia de Texas y una escritura de Texas sin garantía. Una escritura de garantía especial de Texas difiere de estas dos escrituras en que sí proporciona una garantía de título, aunque limitada.
• Una escritura de garantía de Texas transfiere bienes raíces de Texas con una garantía de título completa que se extiende a todo el tiempo, incluyendo el período anterior al que el dueño anterior era dueño de la propiedad. Esta garantía de título difiere de la proporcionada por una escritura de garantía especial de Texas, que sólo cubre el tiempo en que el propietario anterior era dueño de la propiedad.

El tipo de garantía proporcionada puede tener consecuencias legales si surge un problema de título.

Ejemplo: Harris vendió la propiedad a Travis. Posteriormente, Travis transfirió la propiedad a Hidalgo mediante una escritura de garantía especial. Después de que Hidalgo adquiriera la propiedad, se enteró de que Harris (que era dueño de la propiedad antes que Travis) ya había escriturado la propiedad a otra persona antes de venderla a Travis. En consecuencia, Harris no era dueño de la propiedad que pretendía transferir a Travis.

Debido a que Travis transfirió la propiedad a Hidalgo mediante una escritura de garantía especial, Harris no ofreció ninguna garantía sobre lo que pudiera haber ocurrido antes de que Travis adquiriera la propiedad. En consecuencia, Hidalgo no puede reclamar a Travis el incumplimiento de la garantía por las acciones anteriores de Harris. Si Travis hubiera transferido la propiedad utilizando una escritura de garantía (en lugar de una escritura de garantía especial), Hidalgo podría haber demandado a Travis por incumplimiento de la garantía.

Las formas de escritura mencionadas anteriormente -escrituras de garantía especial, escrituras de garantía, escrituras de renuncia y escrituras sin garantía- se definen por la garantía de título que proporcionan (o no proporcionan). Hay otras formas de escrituras que se definen por sus características para evitar la sucesión. En Texas, se pueden utilizar tres tipos de escrituras para evitar la sucesión: la escritura de propiedad vitalicia, la escritura «lady bird» y la escritura de transferencia por fallecimiento. Debido a que todas estas escrituras llevan el nombre de una característica diferente a la de la garantía del título, la misma escritura puede recibir diferentes nombres. Por ejemplo, una escritura «lady bird» de Texas puede ser también una escritura de garantía especial de Texas.

En las ventas de bienes raíces de Texas, el seguro de título suele comprarse para complementar la garantía proporcionada por una escritura de garantía especial. El seguro de título desplaza el riesgo a la compañía de seguros al permitir al comprador presentar una reclamación contra la aseguradora si se descubre un problema de título.

Usos comunes de las escrituras de garantía especial

Las escrituras de garantía especial se pueden utilizar en cualquier situación en la que la persona que firma la escritura está dispuesta a proporcionar una garantía de título sobre sus propias acciones, pero no quiere hacer ninguna garantía sobre los propietarios anteriores. Este suele ser el caso cuando la propiedad es de carácter fiduciario, como un fideicomiso, una herencia o un fideicomisario en una ejecución hipotecaria. Las escrituras de garantía especial también son comunes en las transacciones de bienes raíces comerciales.

Las escrituras de garantía especial se utilizan a menudo en las transferencias a un fideicomiso en vida o una LLC controlada por la persona que firma la escritura. Esto puede ayudar a preservar las protecciones del seguro de título.

Cómo crear una escritura de garantía especial de Texas

La sección 5.022 del Código de la Propiedad de Texas proporciona un formulario de muestra que se puede utilizar para las escrituras de garantía general, pero permite a las partes alterar la escritura mediante la inserción de cláusulas adicionales. En la práctica, este formulario proporciona un punto de partida tanto para las escrituras de garantía especial como para las escrituras de garantía (general). Los elementos principales son el lenguaje de «otorgar, vender y transmitir» en el párrafo de la concesión y la cláusula de garantía. Para crear una escritura de garantía especial, se debe incluir un lenguaje específico para limitar la garantía al período en que la persona que firma la escritura era dueña de la propiedad.

Además del lenguaje apropiado de otorgamiento y garantía, una escritura de garantía especial debe contener todos los elementos de otras escrituras de Texas. Estos elementos incluyen una descripción legal válida, una declaración de consideración y una descripción de la manera en que los copropietarios tendrán el título. La escritura también debe cumplir con los requisitos de la ley de Texas en cuanto al tamaño de la letra y el formato de la página, incluyendo los márgenes de la página, y contener el aviso requerido de los derechos de confidencialidad. La escritura también debe ser firmada y certificada ante notario como lo exige la ley de Texas.

Es importante que cada escritura de garantía especial de Texas se redacte para cumplir con cada requisito. Incluso diferencias sutiles en el lenguaje pueden tener consecuencias legales significativas. Las escrituras de garantía especial preparadas por nuestro Generador de Escrituras fueron diseñadas por abogados autorizados de Texas para cumplir con los requisitos de la ley de Texas y para que sean válidas para su registro en todos los condados de Texas.