Getty
Ha átélte a közelmúlt ingatlanpiaci és gazdasági recesszióját, akkor már a cikk címe is érzelmi fájdalmat okozhat Önnek. Alig tíz évvel ezelőtt olyan gazdasági válság söpört végig az országon, amilyet a mi generációnk még nem látott. Személyesen emlékszem, amikor a kaliforniai Közép-völgyben végigmentem az utcán, és gyakorlatilag minden negyedik házon “eladó” feliratot láttam. Úgy éreztük, hogy a piac soha nem fog talpra állni. Gyorsan előre néhány rövid évet, és most hatalmas vagyonok épülnek az ingatlanokon keresztül – gyakran az átlagemberek által.
Cash Flow
A cash flow az a pénz, ami az összes kiadás kifizetése után megmarad a beszedett bérleti díjból. A legtöbb ingatlannak vannak kiadásai, mint például a jelzálog, az ingatlanadó, a biztosítás, a karbantartás és az ingatlankezelési díjak. Ha olyan ingatlant vásárolsz, amely havonta több bérleti díjat vonz be, mint amennyit a tulajdonlásával kapcsolatos kiadásokat viselsz, akkor a cash flow pozitív.
A befektetések többségénél (részvények, művészet, ékszerek, bitcoin stb.) azt reméled, hogy olyasmit veszel, aminek az értéke felértékelődik, majd később nyereséggel eladod. A befektetések bizonyos formáiban (például egy rosszul működő vállalkozás megvásárlása), lehet, hogy olyasmit veszel, ami jövedelmet termel, és abban reménykedsz, hogy javíthatsz az eszköz teljesítményén, hogy növeld az értékét. A legtöbbek számára ez túl sok munkával jár, és nem kívánatos. Marad az a tudatalatti felfogás, hogy “befektetni” annyit jelent, hogy megveszünk valamit, amiről úgy gondoljuk, hogy később többet fog érni. Ha ez szilárd elveken alapul, akkor működhet. Ha nem, akkor valójában inkább szerencsejáték.
Azoknak, akik kizárólag azért vásárolnak ingatlant, mert az árak emelkednek, és semmi más okból, egyetlen kilépési stratégiájuk van: később eladni. Nekik is csak egy lehetőségük van a sikerre: remélni, hogy az ingatlan tovább értékelődik. E kettőn kívül bármilyen más eredmény gyakorlatilag garantáltan pénzveszteséget okoz. A válság idején, amikor a zene megállt és a piac nem emelkedett tovább, sok úgynevezett “befektető” elvesztette az ingét. Az ingatlanok általában fekete szemet kaptak, de ez az ingatlanok hibája volt?
A bölcs befektetők nem fogadnak a felértékelődésre. Az alapján vásárolnak ingatlanokat, hogy az ingatlan több bevételt fog termelni, mint amennyibe a birtoklása kerül. Ezeknek az embereknek, akik pozitívan “cash flow”-znak, nem érdekli őket, hogy mit csinál a piac. Ha az árak csökkennek, biztonságban vannak. Ha az árak emelkednek, több lehetőségük van.
Az értéknövekedés
Azt mondtam, hogy az értéknövekedés, vagyis a lakásárak idővel történő emelkedése az, ahogyan a vagyon nagy része épül az ingatlanokban. Ez az a “home run”, amiről akkor hallani, amikor az emberek nagy összegre tesznek szert. Bár az árak ingadoznak, hosszú távon az ingatlanok értéke mindig is emelkedett, mindig is, és nincs okunk azt gondolni, hogy ez változni fog.
Az egyik dolog, amit figyelembe kell venni, amikor az ingatlanok felértékelődése befolyásolja a ROI-t, az a tény, hogy a felértékelődés tőkeáttétellel kombinálva hatalmas hozamokat kínál. Ha veszel egy ingatlant 200 000 dollárért, és az felértékelődik 220 000 dollárra, akkor az ingatlanod 10%-os hozamot hozott neked. Azonban valószínűleg nem készpénzzel fizettél az ingatlanért, hanem a bank pénzét használtad fel. Ha figyelembe veszi, hogy esetleg 10%-ot tett le (20 000 $), akkor valójában megduplázta a befektetését, ami 100%-os megtérülést jelent.
Az értékcsökkenés
Még ha az elnevezés megtévesztő is lehet, az értékcsökkenés nem az ingatlan értékének csökkenését jelenti. Ez valójában egy adózási kifejezés, amely azt írja le, hogy minden évben leírhatja magának az eszköznek az értékének egy részét. Ez jelentősen csökkenti az Ön által megkeresett pénz adóterheit, így még egy okkal több, amiért az ingatlan megvédi a vagyonát, miközben növeli azt.
Az Ön által befektetett lakóingatlanokon minden évben leírhatja az ingatlanok értékének 1/27,5 %-át az Ön által megtermelt jövedelemmel szemben. Tehát egy ház esetében, amelyet 200 000 dollárért vásároltál, ezt a számot elosztva 27,5-tel 7 017 dollárt kapsz. Ez az az összeg, amelyet leírhat az adott ingatlanból az adott évben szerzett cash flow-ból. Sokszor ez több, mint a teljes cash flow, és így teljesen elkerülheti az adót.
Ez adókedvezmény részleteiről konzultáljon egy CPA-val, de az alapötlet az, hogy a kormány úgy tekinti, hogy a megvásárolt ingatlan az idő múlásával lassan elhasználódik, és hasonlóan a tulajdonában lévő vállalkozás felszereléséhez, ezt az elhasználódást leírhatja. Nem rossz üzlet egy olyan ingatlan birtoklása, amely pénzt hoz Önnek, növelheti az értékét, és védelmet nyújt az Ön által keresett pénz után fizetendő adó alól is.
Egyetlen kikötés, hogy ez az adómentesség nem vonatkozik az elsődleges lakóhelyre. A bérbeadott ingatlanok adója azért védett, mert ez vállalkozásnak minősül, ahol le tudja írni a kiadásait. Ez nem így van, ha az ingatlant elsődleges lakóhelyként használja, így a befektetési ingatlanok birtoklása itt előnyt jelent.
Leverage
Ha a pénzforgalom és a bérleti bevétel a kedvenc részem az ingatlanok birtoklásában, a tőkeáttétel a második helyen áll. Természeténél fogva az ingatlan az egyik legkönnyebben tőkeáttételezhető eszköz, amivel valaha találkoztam – talán a legkönnyebben. Nemcsak a finanszírozása könnyű, de a feltételek is hihetetlenek bármely más típusú hitelhez képest. A kamatlábak jelenleg 5% alatt vannak, az előleg 20% vagy annál is kevesebb lehet, és a hiteleket rendszeresen 30 éves futamidőre törlesztik. Mi másba fektethetne be ilyen feltételekkel?
Ha jól csinálja, gyakran vásárolhat ingatlant, javíthatja annak értékét, majd újrafinanszírozhatja, hogy a tőkéje 100%-át (vagy még többet) visszanyerje az általam BRRRR stratégiának (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) nevezett módszerrel. Azokban az esetekben, amikor nem kapom vissza a tőkém 100%-át, gyakran 50-90% közötti megtérüléssel találom magam – miközben az ingatlanhoz saját tőkét is hozzáadok.
A haszonélvezet olyan fontos része az ingatlan tulajdonlásnak, hogy gyakran természetesnek vesszük. Hol máshol vehetek fel kölcsönt A-tól (a banktól), fizethetem vissza a kölcsönt B-től (a bérlőtől) származó pénzzel, és a különbözetet megtarthatom magamnak? A biztonságos tőkeáttétel a cash flow. Ha gondoskodsz arról, hogy az ingatlanod több bevételt termeljen, mint amennyibe a tulajdonlása kerül, akkor maga a tőkeáttétel nem számít olyan sokat. Azok “túlhitelezik” az ingatlant, akik annyi kölcsönt vesznek fel ellene, hogy minden hónapban pénzt veszítenek.
Hitel visszafizetése
Amikor hitelt veszel fel ingatlanvásárlásra, jellemzően a bérlők bérleti díjából származó pénzzel fizeted vissza. Az ingatlanbefektetés egyik legjobb része az a tény, hogy nem csak készpénzforgalmat bonyolítasz, hanem a hitel egyenlegét is lassan visszafizeted minden egyes befizetéssel a banknak.
A hitelek elején a befizetés nagy része a hitel kamataira megy, nem pedig az alapösszegre. Ez azt jelenti, hogy a hitel egyenlegén nem sokat ront, amíg a kölcsön jelentős ideig nem rendelkezik a hitellel. Minden egyes új befizetéssel nagyobb rész megy a kamatok helyett az elvre.
Mivel elég idő telik el, minden befizetés egy jó része lekerül a hitelegyenlegből, és a havi pénzforgalom mellett vagyon is keletkezik. A legjobb az egészben, hogy ezt a bérlőd fizeti ki helyetted, nem te magad. A hitel törlesztése egy másik módja annak, hogy az ingatlanbefektetés passzívan növeli a vagyonodat, és minden egyes kifizetés egy lépéssel közelebb visz a pénzügyi szabadsághoz.
Kényszerített tőke
A kényszertőke kifejezés arra a vagyonra utal, amely akkor jön létre, amikor egy befektető munkát végez egy ingatlanon, hogy az többet érjen. Ellentétben a felértékelődéssel, ahol ki van szolgáltatva a piacnak és az Ön által nem befolyásolható tényezőknek, a kényszertőke olyan lehetőséget biztosít a befektetők számára, ahol saját kezükbe vehetik az ingatlanok értékének növelését.
A kényszertőke leggyakoribb formája egy fixer-upper típusú ingatlan megvásárlása és állapotának javítása. Ha a piaci érték alatt fizetünk egy olyan ingatlanért, amely fejlesztésre szorul, majd készülékeket, új padlóburkolatot, festést stb. adunk hozzá, az nagyszerű módja lehet annak, hogy nagy kockázat nélkül gazdagságot teremtsünk az ingatlanon keresztül. Bár ez a leggyakoribb módszer, nem ez az egyetlen.
Sok befektető erőlteti a saját tőkét olyan funkciók hozzáadásával, mint az extra hálószobák, fürdőszobák vagy négyzetméterek. A kulcs az, hogy olyan ingatlanokat keressenek, amelyek az ideálisnál kevesebb felszereltséggel rendelkeznek, majd adják hozzá azt, ami hiányzik belőlük, hogy a legnagyobb értéket teremtsék meg.
Példa erre egy harmadik vagy negyedik hálószoba hozzáadása egy olyan ingatlanhoz, ahol csak kettő van, egy második fürdőszoba hozzáadása egy olyan ingatlanhoz, ahol csak egy van, vagy több négyzetméter hozzáadása egy olyan ingatlanhoz, ahol kevesebb van, mint a környező házakban. Az ilyen lehetőségeket egy kis szorgalommal, kemény munkával lehet megtalálni, és az így keletkező kényszertőke nagy hatással lehet a végeredményre.
Infláció
Ez lehet, hogy nem beszélnek róla elég gyakran, de az infláció egy hatalmas ok, amiért az ingatlanok idővel olyan erőteljesen teremtenek vagyont. Ha figyelembe vesszük az ingatlanbefektetés összes előnyét, majd beleszámítjuk az inflációt, akkor elképesztő, hogy miért nem tesznek több ember olyan lépéseket, amelyek ahhoz szükségesek, hogy minél több ingatlant birtokoljanak.
Foglaljunk egy pillanatot, hogy megvizsgáljuk, hogyan hat az infláció az ingatlanárakra. Általánosságban elmondható, hogy pénzkészletünk évről évre egyre kevesebbet ér. Ahogy a pénz értéke csökken, úgy nő az áruk és szolgáltatások ára. Sokan közülünk ezt természetesnek veszik, és nem sokat gondolnak rá. Nem ritkán hallani arról, hogy régen öt centért lehetett megvenni egy üveg kólát, vagy egy hamburgert egy tízcentesért. Bár könnyű természetesnek venni, valójában egy hihetetlenül erős vagyonépítő eszköz, ha megfelelően használjuk ki.
Az infláció ingatlanvagyon-építésre való felhasználásának kulcsa abban rejlik, hogy a nagy kiadások többsége (jelzálog, ingatlanadó) az ingatlan birtoklása idejének nagy részében fix marad. Ha ezt kombinálod a növekvő bérleti díjakkal és lakásárakkal (az infláció miatt), akkor nagy eredményeket kezdesz látni. Ha tudjuk, hogy ésszerű az infláció folytatódására számítani, miért ne fektetnénk be egy olyan eszközbe, ahol ez előnyös számunkra?
Sok ember megérti, hogy az ingatlanok vagyont teremthetnek, de nem mindenki érti, hogy miért. Remélem, ez egy kicsit rávilágít arra, hogy az ingatlanba való befektetés miért növelheti olyan hatékonyan a vagyonát.
A vagyonépítésnek sok módja van Amerikában, de az ingatlan lehet a legbiztonságosabb, legstabilabb és legegyszerűbb módja.
Kövessen a LinkedIn-en. Nézze meg a weboldalamat.