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Si usted vivió las recientes recesiones inmobiliarias y económicas, el propio titular de este artículo podría causarle cierto dolor emocional. Hace menos de diez años, el país se vio arrastrado por una crisis económica como nunca había visto nuestra generación. Recuerdo personalmente haber conducido por una calle del Valle Central de California y haber visto carteles de «se vende» en prácticamente una de cada cuatro casas. Parecía que el mercado nunca se recuperaría. Avancemos unos pocos años y ahora la riqueza masiva se está construyendo a través de bienes raíces – a menudo por Joes promedio.
Flujo de caja
El flujo de caja es el dinero que le queda de la renta que ha cobrado después de que todos los gastos se han pagado. La mayoría de los bienes inmuebles tienen gastos como la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro, el mantenimiento y los gastos de gestión de la propiedad. Cuando usted compra una propiedad que obtiene más renta cada mes que los gastos que tiene para poseerla, su flujo de caja es positivo.
En la mayoría de las inversiones (acciones, arte, joyas, bitcoin, etc.), usted espera comprar algo que se revalorice, para luego venderlo y obtener una ganancia. En algunas formas de inversión (la compra de un negocio mal gestionado, por ejemplo), usted puede estar comprando algo que produce ingresos y esperando mejorar el rendimiento de ese activo con el fin de aumentar su valor. Para la mayoría, esto implica demasiado trabajo y no es deseable. Lo que nos queda es la idea subconsciente de que «invertir» es comprar algo que se cree que valdrá más tarde. Si esto se basa en principios sólidos, puede funcionar. Si no es así, se parece más a un juego de azar.
Los que compran propiedades únicamente porque los precios están subiendo y no por otra razón tienen una estrategia de salida: vender más tarde. También tienen una sola forma de tener éxito: esperar que la propiedad siga revalorizándose. Cualquier otra salida distinta a estas dos está prácticamente garantizada la pérdida de dinero. Durante la crisis, cuando la música paró y el mercado dejó de subir, muchos de estos llamados «inversores» perdieron la camisa. El sector inmobiliario en general se vio perjudicado, pero ¿fue culpa del sector inmobiliario?
Los inversores inteligentes no apuestan por la revalorización. Compran propiedades sobre la base de un juicio sólido de que la propiedad generará más ingresos de lo que cuesta poseerla. A esta gente, que «hace caja» positivamente, le da igual lo que haga el mercado. Si los precios bajan, están seguros. Si los precios suben, tienen más opciones.
Apreciación
Dicho esto, la apreciación, o el aumento de los precios de la vivienda a lo largo del tiempo, es como se construye la mayor parte de la riqueza en el sector inmobiliario. Esta es la «carrera de casa» que se escucha cuando la gente hace una gran ganancia de dinero. Aunque los precios fluctúan, a largo plazo el valor de los bienes inmuebles siempre ha subido, siempre, y no hay razón para pensar que eso vaya a cambiar.
Una cosa a tener en cuenta cuando se trata de la apreciación de los bienes inmuebles que afecta a su ROI es el hecho de que la apreciación combinada con el apalancamiento ofrece enormes rendimientos. Si usted compra una propiedad por 200.000 dólares y ésta se revaloriza hasta los 220.000 dólares, su propiedad le ha reportado una rentabilidad del 10%. Sin embargo, es probable que no haya pagado en efectivo por la propiedad y que haya utilizado el dinero del banco. Si tiene en cuenta que puede haber puesto un 10% de entrada (20.000 dólares), en realidad ha duplicado su inversión, un rendimiento del 100%.
Depreciación
Aunque el nombre puede ser engañoso, la depreciación no es la caída del valor de los bienes inmuebles. En realidad, es un término fiscal que describe su capacidad para amortizar parte del valor del propio activo cada año. Esto reduce significativamente la carga impositiva sobre el dinero que usted gana, dándole una razón más para que los bienes raíces protejan su riqueza mientras la hacen crecer.
Cada año, en los bienes raíces residenciales en los que usted ha invertido, puede deducir 1/27,5 del valor de las propiedades contra los ingresos que ha generado. Por lo tanto, para una casa que compró por 200.000 dólares, dividiría esa cifra por 27,5 para obtener 7.017 dólares. Esta es la cantidad que usted podría escribir el flujo de caja que ganó para el año de esa propiedad. Muchas veces, esto es más que todo el flujo de caja y usted puede evitar los impuestos por completo.
Debería consultar a un contador público para conocer los detalles de este beneficio fiscal, pero la idea básica es que el gobierno considera que la propiedad que usted compra se va desgastando lentamente con el tiempo, y al igual que el equipo de un negocio que usted posee, se le permite deducir ese desgaste. No es un mal negocio para ser dueño de una propiedad que le hace dinero, puede aumentar en valor, y también le protege de los impuestos sobre el dinero que usted hace.
Una advertencia es que esta exención de impuestos no se aplica a las residencias principales. El impuesto sobre el alquiler de propiedades está protegido porque se considera un negocio en el que se pueden deducir los gastos. Este no es el caso si usted utiliza la propiedad como su residencia principal, por lo que poseer una propiedad de inversión le da una ventaja aquí.
Aprovechamiento
Si el flujo de caja y los ingresos por alquiler es mi parte favorita de poseer bienes raíces, el apalancamiento es un segundo lugar. Por naturaleza, los bienes inmuebles son uno de los activos más fáciles de apalancar que he conocido, quizás el más fácil. No sólo es fácil apalancar su financiación, sino que las condiciones son increíbles en comparación con cualquier otro tipo de préstamo. Los tipos de interés están actualmente por debajo del 5%, los pagos iniciales pueden ser del 20% o menos, y los préstamos se amortizan habitualmente en períodos de 30 años. Cuando se hace correctamente, a menudo se pueden comprar bienes inmuebles, mejorar su valor, y luego refinanciar para recuperar el 100% (o más) de su capital utilizando lo que yo llamo la estrategia BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir). En las circunstancias en las que no recupero el 100% de mi capital, a menudo me encuentro con un retorno de la inversión en el rango de 50-90%, mientras que la adición de la equidad a la propiedad también.
El apalancamiento es una parte tan crítica de la propiedad inmobiliaria que a menudo lo damos por sentado. ¿Dónde más puedo pedir dinero prestado a A (el banco), pagar ese préstamo con dinero de B (el inquilino) y quedarme con la diferencia? La clave del apalancamiento seguro es el flujo de caja. Si te aseguras de que tu propiedad produce más ingresos de los que cuesta poseerla, el apalancamiento en sí no importa tanto. Los que «sobreapalancan» la propiedad son los que se endeudan tanto con ella que pierden dinero cada mes.
Pago del préstamo
Cuando se pide un préstamo para comprar un inmueble, normalmente se paga con el dinero del alquiler de los inquilinos. Una de las mejores partes de la inversión en bienes raíces es el hecho de que no sólo está fluyendo el dinero en efectivo, sino que también está pagando lentamente el saldo de su préstamo con cada pago al banco.
Al principio de estos préstamos, la mayor parte del pago va hacia el interés del préstamo, no el principio. Esto significa que no está haciendo mucha mella en el saldo del préstamo hasta que haya tenido el préstamo durante un período de tiempo significativo. Con cada nuevo pago, una parte más grande va hacia el principio en lugar de los intereses.
Después de que pasa el tiempo suficiente, una buena parte de cada pago sale del saldo del préstamo, y la riqueza se crea, además del flujo de caja mensual. La mejor parte es que es su inquilino quien paga esto por usted, no usted. El pago de su préstamo es otra manera de invertir en bienes raíces para hacer crecer su riqueza de forma pasiva, con cada pago que le lleva un paso más cerca de la libertad financiera.
Equidad forzada
La equidad forzada es un término utilizado para referirse a la riqueza que se crea cuando un inversor hace el trabajo a una propiedad para que valga más. A diferencia de la revalorización, en la que se está a merced del mercado y de factores que no se pueden controlar, el patrimonio forzado permite a los inversores una opción en la que pueden intervenir para aumentar el valor de sus propiedades.
La forma más común de patrimonio forzado es comprar una propiedad de tipo fixer-upper y mejorar su estado. Pagar por debajo del valor de mercado por una propiedad que necesita mejoras, y luego añadir electrodomésticos, pisos nuevos, pintura, etc. puede ser una gran manera de crear riqueza a través de los bienes raíces sin mucho riesgo. Aunque este es el método más común, no es el único.
Muchos inversores fuerzan la equidad añadiendo características como dormitorios adicionales, baños o metros cuadrados. La clave está en buscar propiedades con menos comodidades de las ideales, y luego añadir lo que les falta para crear el mayor valor.
Un ejemplo de esto sería añadir un tercer o cuarto dormitorio a una propiedad con sólo dos, añadir un segundo baño a una propiedad con sólo uno, o añadir más metros cuadrados a una propiedad con menos que las casas de alrededor. Oportunidades como esta se pueden encontrar con un poco de diligencia en el trabajo, y la equidad forzada resultante puede tener un gran impacto en su línea de fondo.
Inflación
Puede que no se hable de ello con suficiente frecuencia, pero la inflación es una razón enorme por la que los bienes raíces crean riqueza tan poderosamente con el tiempo. Cuando usted considera todos los beneficios de invertir en bienes raíces, y luego incluye la inflación, es sorprendente por qué más personas no están tomando las medidas necesarias para poseer la mayor cantidad de bienes raíces que puedan.
Tomemos un momento para considerar cómo la inflación afecta los precios de los bienes raíces. En general, nuestra oferta monetaria vale cada vez menos con cada año que pasa. A medida que el valor del dinero disminuye, el precio de los bienes y servicios aumenta. Muchos de nosotros damos esto por sentado y no pensamos mucho en ello. No es raro oír hablar de que con cinco céntimos se podía comprar una botella de coca-cola, o que una hamburguesa se podía comprar por diez céntimos. Aunque es fácil darlo por sentado, en realidad es una herramienta de creación de riqueza increíblemente poderosa cuando se aprovecha adecuadamente.
La clave para utilizar la inflación para crear riqueza en el sector inmobiliario radica en el hecho de que la mayoría de los grandes gastos (hipoteca, impuestos sobre la propiedad) permanecen fijos durante la mayor parte del tiempo que se posee la propiedad. Cuando se combina esto con el aumento de los alquileres y del valor de la vivienda (debido a la inflación), se empiezan a ver grandes resultados. Si sabemos que es razonable esperar que la inflación continúe, ¿por qué no invertir en un activo en el que esto le beneficie?
Mucha gente entiende que los bienes inmuebles pueden crear riqueza, pero no todos entienden por qué. Espero que esto arroje un poco de luz sobre las razones por las que invertir en bienes raíces puede hacer crecer su riqueza de manera tan efectiva.
Hay muchas maneras de crear riqueza en Estados Unidos, pero los bienes raíces podrían ser la manera más segura, constante y sencilla de hacerlo.
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