Hur en Texas Special Warranty Deed Form fungerar
En Texas Special Warranty Deed Form är en typ av handling som används för att överföra fastigheter i Texas med en begränsad garanti för äganderätten. Den garanti för äganderätten som ges av en Texas special warranty deed form är begränsad i den bemärkelsen att den endast omfattar den period då den tidigare ägaren (den person som undertecknar handlingen) ägde fastigheten. När den tidigare ägaren undertecknar den särskilda garantihandlingen garanterar han eller hon att han eller hon inte har gjort något som skulle kunna orsaka problem med äganderätten, men ger inga löften om vad som kan ha hänt innan han eller hon ägde fastigheten.
Andra namn på Texas Special Warranty Deeds
Avhandlingar som ger en begränsad garanti av äganderätten kallas olika saker i olika stater. I Texas och de flesta andra stater används termen special warranty deed. Men andra stater skiljer sig åt. I Alabama, till exempel, kallas en handling som ger en begränsad garanti för äganderätten för en lagstadgad garantihandling. I Kalifornien kallas det för en grant deed. I Michigan kallas det för covenant deed. I andra delstater kallas det för en begränsad garantihandling. Även om dessa termer skiljer sig åt hänvisar de alla till samma typ av handling.
Den som betecknar en handling som en särskild garantihandling skiljer den från en allmän garantihandling (vanligen kallad helt enkelt en garantihandling). Såsom diskuteras nedan, även om både särskilda garantihandlingar och allmänna garantihandlingar använder uttrycket garantihandling, ger de olika garantier för äganderätten.
Relation mellan formen för särskilda garantihandlingar och garanti för äganderätten
En särskild form av garantihandling definieras genom sin begränsade garanti om äganderätt som endast gäller för den period då den tidigare ägaren som undertecknade handlingen ägde fastigheten. Denna begränsade garanti av äganderätten skiljer särskilda garantihandlingar från andra former av handlingar som namnges på grundval av garanti av äganderätten:
- I Texas kan två handlingar användas för att överföra egendom utan en garanti av äganderätten: En Texas quitclaim deed och en Texas deed without warranty. En Texas special warranty deed skiljer sig från dessa två akter genom att den ger en garanti för äganderätten, om än en begränsad sådan.
- En Texas warranty deed överför Texas fastighet med en fullständig garanti för äganderätten som sträcker sig till all tid, inklusive perioden innan den tidigare ägaren ägde fastigheten. Denna garanti för äganderätten skiljer sig från den som ges av en Texas special warranty deed, som endast omfattar den tid då den tidigare ägaren ägde fastigheten.
Den typ av garanti som ges kan få rättsliga konsekvenser om en fråga om äganderätten uppstår.
Exempel: Harris sålde fastigheten till Travis. Travis överförde senare fastigheten till Hidalgo genom en särskild garantihandling. Efter att Hidalgo hade förvärvat fastigheten fick han veta att Harris (som ägde fastigheten före Travis) redan hade överlåtit fastigheten till någon annan innan han sålde den till Travis. Som en följd av detta ägde Harris inte den fastighet som han påstods överföra till Travis.
Eftersom Travis överförde fastigheten till Hidalgo genom en särskild garantihandling gav Harris inga garantier om vad som kan ha hänt innan Travis förvärvade fastigheten. Hidalgo har därför inget krav på garantibrott mot Travis på grund av Harris tidigare åtgärder. Om Travis hade överfört fastigheten med hjälp av en garantihandling (i stället för en särskild garantihandling) hade Hidalgo kunnat stämma Travis för att ha brutit mot garantin.
De handlingformer som diskuterats ovan – särskilda garantihandlingar, garantihandlingar, kvittningshandlingar och handlingar utan garanti – definieras alla av den garanti för äganderätten som de ger (eller inte ger). Det finns andra former av handlingar som definieras genom sina egenskaper för att undvika dödsbon. I Texas kan tre handlingar användas för att undvika dödsbo: life estate deed, lady bird deed och transfer-on-death deed. Eftersom dessa handlingar alla är uppkallade efter en annan egenskap än garantien för äganderätten, kan samma handling korrekt benämnas med olika namn. Till exempel kan en Texas lady bird deed också vara en Texas special warranty deed.
I fastighetsförsäljning i Texas köps vanligtvis en titelförsäkring för att komplettera den garanti som ges av en special warranty deed. Titelförsäkringen flyttar risken till försäkringsbolaget genom att köparen kan ställa krav på försäkringsbolaget om ett titelproblem uppdagas.
Gemensamma användningsområden för särskilda garantihandlingar
Särskilda garantihandlingar kan användas i alla situationer där den person som undertecknar handlingen är villig att ge en garanti för titeln om sina egna handlingar, men inte vill ge några garantier om tidigare ägare. Detta är vanligtvis fallet när egendomen ägs i egenskap av förvaltare, t.ex. av en trust, ett dödsbo eller en förvaltare vid utmätning. Särskilda garantihandlingar är också vanliga vid kommersiella fastighetstransaktioner.
Särskilda garantihandlingar används ofta vid överföringar till en levande trust eller ett LLC som kontrolleras av den person som undertecknar handlingen. Detta kan bidra till att bevara skyddet från titelförsäkringen.
Hur man skapar en Texas Special Warranty Deed
Avsnitt 5.022 i Texas Property Code innehåller ett exempel på ett formulär som kan användas för allmänna garantihandlingar, men som gör det möjligt för parterna att ändra handlingen genom att infoga ytterligare klausuler. I praktiken utgör detta formulär en utgångspunkt för både särskilda garantihandlingar och (allmänna) garantihandlingar. De viktigaste delarna är ”bevilja, sälja och överföra” språket i paragrafen om överlåtelse och garantiklausulen. För att skapa en särskild garantihandling måste ett särskilt språk ingå för att begränsa garantin till den period då den person som undertecknar handlingen ägde fastigheten.
För att skapa en särskild garantihandling måste en särskild garantihandling, förutom det korrekta vesting- och garantispråket, innehålla alla de delar som ingår i andra Texas-handlingar. Dessa element omfattar en giltig juridisk beskrivning, en redogörelse för vederlaget och en beskrivning av det sätt på vilket delägarna kommer att inneha äganderätten. Handlingen måste också uppfylla kraven i Texas lag när det gäller teckenstorlek och sidformat, inklusive sidmarginaler, och innehålla det obligatoriska meddelandet om sekretessrättigheter. Handlingen måste också undertecknas och bestyrkas enligt kraven i Texas lag.
Det är viktigt att varje Texas special warranty deed utformas så att varje krav uppfylls. Även subtila skillnader i språket kan få betydande rättsliga konsekvenser. De särskilda garantihandlingar som utarbetas av vår Deed Generator har utformats av licensierade Texasadvokater för att uppfylla kraven i Texas lag och för att vara giltiga för registrering i alla Texas län.