Getty
Om du levde under den senaste fastighetsrecessionen och den ekonomiska recessionen kan själva rubriken på den här artikeln orsaka dig känslomässig smärta. För mindre än tio år sedan sveptes landet in i en ekonomisk kris som vår generation aldrig tidigare hade skådat. Jag minns personligen att jag körde längs en gata i Kaliforniens Central Valley och såg skyltar med ”till salu” på praktiskt taget vart fjärde hus. Det kändes som om marknaden aldrig skulle återhämta sig. Vi har gått några korta år framåt och nu byggs massiv rikedom upp genom fastigheter – ofta av vanliga människor.
Kassaflöde
Kassaflöde är de pengar som du har kvar av hyran som du har tagit ut efter att alla utgifter har betalats. De flesta fastigheter har utgifter som lån, fastighetsskatt, försäkringar, underhåll och avgifter för fastighetsförvaltning. När du köper en fastighet som drar in mer hyra varje månad än de utgifter du har för att äga den är ditt kassaflöde positivt.
I de flesta investeringar (aktier, konst, smycken, bitcoin etc.) hoppas du på att köpa något som kommer att öka i värde och sedan sälja det senare med vinst. I vissa former av investeringar (t.ex. att köpa ett dåligt skött företag) kan du köpa något som ger inkomster och hoppas på att förbättra den tillgångens resultat för att öka dess värde. För de flesta innebär detta för mycket arbete och är oönskat. Vad vi har kvar är den undermedvetna uppfattningen att ”investera” är att köpa något som man tror kommer att vara värt mer senare. Om detta bygger på sunda principer kan det fungera. Om det inte är det, är det egentligen mer som ett spel.
De som köper fastigheter enbart för att priserna stiger och utan någon annan anledning har en enda exitstrategi: att sälja senare. De har också bara ett sätt att lyckas: hoppas att fastigheten fortsätter att värderas. Alla andra utfall än dessa två är praktiskt taget garanterade att förlora pengar. Under krisen, när musiken stannade och marknaden slutade klättra, förlorade många av dessa så kallade ”investerare” sin skjorta. Fastigheter i allmänhet fick ett svart öga, men var det fastigheternas fel?
Kloka investerare satsar inte på värdestegring. De köper fastigheter på en sund bedömning att fastigheten kommer att generera mer intäkter än vad den kostar att äga. För dessa människor, som ”cash flowar” positivt, bryr de sig inte om vad marknaden gör. Om priserna sjunker är de säkra. Om priserna stiger har de fler alternativ.
Ansvällning
Detta sagt, är appreciering, eller stigande bostadspriser över tid, hur majoriteten av förmögenheten byggs upp inom fastighetsbranschen. Detta är den ”home run” som man hör talas om när människor gör en stor medvind av pengar. Även om priserna fluktuerar har fastighetsvärdena på lång sikt alltid stigit, alltid, och det finns ingen anledning att tro att det kommer att förändras.
En sak att tänka på när det gäller fastighetsvärdering som påverkar din avkastning på kapital är det faktum att värdering i kombination med hävstångseffekt ger enorm avkastning. Om du köper en fastighet för 200 000 dollar och den värderas till 220 000 dollar har din fastighet gett dig en avkastning på 10 procent. Du betalade dock sannolikt inte kontant för fastigheten utan använde istället bankens pengar. Om du betänker att du kanske har lagt 10 % i handpenning (20 000 dollar) har du faktiskt fördubblat din investering, en avkastning på 100 %.
Avskrivning
Även om namnet kan vara vilseledande är avskrivning inte att värdet på en fastighet sjunker. Det är faktiskt en skattebegrepp som beskriver din möjlighet att skriva av en del av värdet på själva tillgången varje år. Detta minskar avsevärt skattebördan på de pengar du tjänar, vilket ger dig ytterligare en anledning till att fastigheter skyddar din förmögenhet samtidigt som den växer.
Varje år kan du på de bostadsfastigheter som du har investerat i skriva av 1/27,5 av fastighetens värde mot den inkomst du har genererat. Så för ett hus som du köpte för 200 000 dollar skulle du dividera den siffran med 27,5 för att få 7 017 dollar. Detta är det belopp som du kan skriva av det kassaflöde som du tjänade under året från den fastigheten. Många gånger är detta mer än hela kassaflödet och du kan undvika skatt helt och hållet.
Du bör konsultera en auktoriserad revisor för att få veta detaljerna om denna skatteförmån, men grundtanken är att regeringen anser att egendom som du köper sakta slits ner med tiden, och på samma sätt som utrustning för ett företag som du äger, får du skriva av detta slitage. Det är ingen dålig affär att äga en fastighet som du tjänar pengar på, som kan öka i värde och som dessutom skyddar dig från skatt på de pengar du tjänar.
En invändning är att denna skattebefrielse inte gäller för primära bostäder. Skatten på hyresfastigheter är skyddad eftersom det betraktas som ett företag där du kan skriva av dina utgifter. Detta gäller inte om du använder fastigheten som din primära bostad, så att äga förvaltningsfastigheter ger dig en fördel här.
Leverage
Om kassaflöde och hyresintäkter är min favoritdel av att äga fastigheter, är hävstångseffekten en nära tvåa. Till sin natur är fastigheter en av de enklaste tillgångarna att utnyttja som hävstång som jag någonsin har stött på – kanske den enklaste. Det är inte bara lätt att utnyttja finansieringen av den som hävstång, utan villkoren är otroliga jämfört med alla andra typer av lån. Räntorna ligger för närvarande under 5 %, handpenningarna kan vara 20 % eller mindre och lånen amorteras rutinmässigt på 30 år. Vad mer kan du investera i genom att använda finansiering med sådana villkor?
Om det görs på rätt sätt kan du ofta köpa fastigheter, förbättra deras värde och sedan refinansiera för att återfå 100 % (eller mer) av ditt kapital genom att använda vad jag kallar BRRRR-strategin (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). I de fall då jag inte återfår 100 % av mitt kapital finner jag mig ofta med en avkastning på 50-90 % – samtidigt som jag också tillför fastigheten eget kapital.
Handling är en så viktig del av fastighetsägandet att vi ofta tar det för givet. Var annars kan jag låna pengar från A (banken), betala tillbaka lånet med pengar från B (hyresgästen) och behålla skillnaden till mig själv? Den säkra hävstången är kassaflödet. Om du ser till att din fastighet ger mer intäkter än vad den kostar att äga spelar hävstången i sig inte så stor roll. De som ”överbelånar” en fastighet är de som lånar så mycket mot den att de förlorar pengar varje månad.
Lånet betalas tillbaka
När du tar ett lån för att köpa en fastighet betalar du vanligtvis tillbaka det med hyrespengarna från hyresgästerna. En av de bästa delarna av att investera i fastigheter är det faktum att du inte bara har ett kassaflöde, utan att du också långsamt betalar ner ditt lånesaldo med varje betalning till banken.
I början av dessa lån går majoriteten av betalningen till räntan på lånet, inte till principen. Detta innebär att du inte gör någon större förändring av lånesaldot förrän du har haft lånet under en längre tid. Med varje ny betalning går en större del till principen i stället för till räntan.
När tillräckligt lång tid går kommer en stor del av varje betalning att avföras från lånesaldot, och rikedom skapas utöver det månatliga kassaflödet. Det bästa är att det är din hyresgäst som betalar detta åt dig, inte du själv. Att betala av ditt lån är ett annat sätt som fastighetsinvestering fungerar för att öka din förmögenhet passivt, där varje betalning tar dig ett steg närmare ekonomisk frihet.
Forcerat eget kapital
Forcerat eget kapital är en term som används för att hänvisa till den förmögenhet som skapas när en investerare gör arbete på en fastighet för att göra den värd mer. Till skillnad från appreciering, där du är utlämnad åt marknaden och faktorer som du inte kan kontrollera, ger tvingat eget kapital investerare ett alternativ där de kan ha ett finger med i spelet när det gäller att öka fastighetens värde.
Den vanligaste formen av tvingat eget kapital är att köpa en fastighet av typen fixar-upper och förbättra dess skick. Att betala under marknadsvärdet för en fastighet som behöver uppgraderas och sedan lägga till vitvaror, nya golv, färg osv. kan vara ett utmärkt sätt att skapa rikedom genom fastigheter utan större risk. Även om detta är den vanligaste metoden är det inte den enda.
Många investerare tvingar fram eget kapital genom att lägga till funktioner som extra sovrum, badrum eller kvadratmeter. Nyckeln är att leta efter fastigheter med mindre än det ideala antalet bekvämligheter och sedan lägga till det som saknas för att skapa mest värde.
Exempel på detta skulle vara att lägga till ett tredje eller fjärde sovrum till en fastighet med endast två, lägga till ett andra badrum till en fastighet med endast ett, eller lägga till mer kvadratmeter till en fastighet med mindre än de omgivande husen. Möjligheter som dessa kan hittas med lite hård arbetsinsats flit, och det resulterande påtvingade egna kapitalet kan göra en stor inverkan på ditt slutresultat.
Inflation
Det kanske inte pratas om tillräckligt ofta, men inflationen är en stor anledning till att fastigheter skapar rikedomar så kraftfullt över tid. När man överväger alla fördelar med att investera i fastigheter och sedan räknar in inflationen är det förvånande varför inte fler människor vidtar de åtgärder som krävs för att äga så mycket fastigheter som möjligt.
Låt oss ta en stund för att fundera över hur inflationen påverkar fastighetspriserna. Generellt sett är vår penningmängd generellt sett värd mindre och mindre för varje år som går. När pengarnas värde minskar ökar priset på varor och tjänster. Många av oss tar detta för givet och tänker inte så mycket på det. Det är inte ovanligt att höra talas om hur fem cent förr köpte en flaska cola, eller hur en hamburgare kunde köpas för tio cent. Även om det är lätt att ta för givet är det faktiskt ett otroligt kraftfullt verktyg för att bygga upp förmögenhet när det utnyttjas på rätt sätt.
Nyckeln till att använda inflationen för att bygga förmögenhet i fastigheter ligger i det faktum att majoriteten av dina stora utgifter (bolån, fastighetsskatt) förblir fasta under större delen av den tid du äger fastigheten. När du kombinerar detta med stigande hyror och bostadsvärden (på grund av inflationen) börjar du se stora resultat. Om vi vet att det är rimligt att förvänta sig att inflationen kommer att fortsätta, varför inte investera i en tillgång där detta kommer att gynna dig?
Många människor förstår att fastigheter kan skapa rikedom, men inte alla förstår varför. Jag hoppas att det här kastar lite ljus över orsakerna till att investeringar i fastigheter kan öka din förmögenhet så effektivt.
Det finns många sätt att bygga upp förmögenhet i Amerika, men fastigheter kan vara det säkraste, stabilaste och enklaste sättet att göra det.
Följ mig på LinkedIn. Kolla in min webbplats.