Avis de divulgation du vendeur : A Tale of Two Forms
L’article 5.008 du Texas Property Code exige que les vendeurs de biens résidentiels à logement unique (avec quelques exceptions) donnent un avis écrit à l’acheteur divulguant les faits relatifs à l’état et à l’utilisation de la propriété. L’avis doit être fourni au plus tard à la date d’entrée en vigueur du contrat de vente. L’acheteur a le droit de mettre fin à la transaction dans les sept jours suivant la réception de l’avis – même si l’avis est fourni après la date d’entrée en vigueur mais avant la clôture.
Les divulgations requises sont basées sur « la connaissance du vendeur de l’état de la propriété à la date signée par le vendeur …. ». L’article 5.008(b) du Code établit le contenu et le format de l’avis, et oblige le vendeur à donner à l’acheteur un avis qui est « au minimum … substantiellement similaire » au formulaire prescrit.
Pour faire une digression, il faut souligner que la loi établit les divulgations minimales requises. Les vendeurs de biens résidentiels ont généralement l’obligation de divulguer tous les faits matériels connus concernant le bien, en particulier les vices cachés que l’acheteur ne découvrirait pas en faisant preuve de diligence raisonnable. Le vendeur n’est généralement pas tenu d’inspecter ou d’enquêter sur l’état de la propriété au profit de l’acheteur, et n’a pas l’obligation de divulguer des informations qu’il ne connaît pas. Et les acheteurs qui apprennent l’existence d’un problème dans la maison, comme une inspection qui révèle une intrusion d’eau ou une fissure dans les fondations, sont réputés connaître tous les faits qu’une inspection raisonnable révélerait. En revanche, un vendeur qui fait une fausse déclaration sur des faits importants concernant la propriété doit s’attendre à des problèmes juridiques. Un fait ou une condition est « important » s’il influencerait la décision d’un acheteur raisonnable d’acheter la propriété au prix négocié.
Retour aux exigences légales de notification du Texas Property Code : la Texas Real Estate Commission (TREC) fournit un formulaire Seller’s Disclosure Notice que les courtiers immobiliers et les agents de vente du Texas peuvent utiliser pour se conformer au § 5.008. Le formulaire TREC de trois pages (n° OP-H) est un avis simple qui énonce les informations minimales requises par la loi. La Texas Association of Realtors (TAR), l’association professionnelle des courtiers et des agents immobiliers du Texas, publie également un avis d’information du vendeur (en anglais ou en espagnol), mais le formulaire TAR va au-delà des exigences légales et demande au vendeur de fournir des informations supplémentaires (TAR-1406). La rubrique en haut du formulaire indique : « Ce formulaire est conforme et contient des divulgations supplémentaires qui dépassent les divulgations minimales requises par le Code. »
L’avis de divulgation du vendeur de cinq pages de TAR demande au vendeur de joindre des informations supplémentaires dans un certain nombre de situations, par exemple, si la maison a été construite avant 1978 et est soumise à la réglementation sur la peinture à base de plomb, ou s’il existe une assurance contre les inondations. Et le vendeur est tenu d’identifier tous les rapports d’inspection écrits reçus au cours des quatre années précédentes, et de joindre ces rapports à l’avis.
Dans l’esprit qu’une divulgation complète protège à la fois le vendeur et l’acheteur, je recommande généralement aux vendeurs d’utiliser le TAR-1406 Seller’s Disclosure Notice plutôt que le formulaire TREC dépouillé. Lorsque les vendeurs posent la question « Dois-je divulguer X ou Y ? », je dis aux courtiers et aux agents que la réponse doit être « oui ». La divulgation n’est peut-être pas légalement obligatoire, mais plus la divulgation est importante, moins il y aura de risques de grincement de dents après la clôture. Mieux vaut perdre un acheteur que d’acheter un procès.
Rappelons que les divulgations supplémentaires demandées par le formulaire TAR ne sont pas exigées par le § 5.008. Le formulaire TAR va au-delà de ce qui est légalement requis au minimum, pour le bénéfice des vendeurs et des acheteurs.
Mais un avis récent rendu par la cour d’appel de Dallas semble dire que si un vendeur choisit d’utiliser l’avis de divulgation du vendeur TAR amélioré, il peut s’imposer une obligation contractuelle de fournir les informations supplémentaires requises par le formulaire TAR mais pas par la loi, même si le vendeur a effectivement divulgué l’existence du défaut ou du fait en question.
Dans Aflalo v. Harris, n° 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 mai 2018), le vendeur a utilisé le formulaire TAR et a coché la case assurance inondation « oui ». Le formulaire indiquait que si la case était cochée « oui », le vendeur Aflalo devait fournir le formulaire TAR 1414 aux acheteurs. Les acheteurs étaient Devin Harris, un garde vétéran des Dallas Mavericks, et sa femme. Ils ont accepté de payer 1,45 million de dollars pour la propriété.
Le TAR-1414 est un formulaire d’information générique qui parle de l’assurance contre les inondations et des questions connexes ; il ne divulgue aucune information sur la propriété spécifique vendue. L’agent des acheteurs a remarqué l’absence du TAR-1414 et a demandé à l’agent inscripteur de le fournir. Il n’a cependant pas été fourni, et les acheteurs ont résilié le contrat la veille de la clôture. Aflalo a poursuivi les acheteurs en demandant une exécution spécifique (un jugement selon lequel les acheteurs doivent acheter la propriété), mais a perdu au procès, et a fini par être responsable envers les acheteurs pour plus de 140 000 $ en frais d’avocat.
Le panel de trois juges qui a entendu l’appel a émis une décision fracturée avec une dissidence et une concurrence. Deux juges ont confirmé le jugement contre Aflalo, mais n’ont pas pu s’entendre sur la raison pour laquelle le jugement devrait être confirmé. Le juge dissident a souligné que l’avis de divulgation du vendeur TAR ne faisait pas partie du contrat de vente, et a fait valoir que les acheteurs n’avaient pas le droit de résilier le contrat sur la base de l’échec d’Aflalo à fournir le formulaire d’information supplémentaire TAR-1414, d’autant plus qu’Aflalo avait révélé aux acheteurs qu’il y avait une assurance contre les inondations.
Aflalo a déposé une motion pour une nouvelle audition, et l’Association des agents immobiliers du Texas a déposé une lettre d’amicus (ami de la cour) pour soutenir la motion. La lettre de TAR a fait valoir que la décision du panel aurait l’effet pervers de rendre les vendeurs nerveux quant à l’utilisation du formulaire TAR Seller’ Disclosure avec ses exigences de divulgation renforcées. Si l’utilisation du formulaire TAR augmente l’exposition juridique d’un vendeur ou donne aux acheteurs une excuse pour se retirer du contrat, les vendeurs utiliseront le formulaire TREC et ne fourniront que les informations minimales requises par le § 5.008.
La cour d’appel a maintenant demandé une réponse à la motion de réaudition d’Aflalo par les 13 juges de la cour d’appel de Dallas (réaudition en banc). Cela augure d’un possible réexamen de la décision du panel par l’ensemble de la cour, en particulier compte tenu du fait que les trois juges du panel n’ont pas réussi à se mettre d’accord sur la façon de décider de l’affaire, et de la contribution du TAR.
Espérons que la Cour d’appel de Dallas accordera la nouvelle audition et annulera le jugement contre le vendeur Aflalo. Pour être sûr, le vendeur aurait dû fournir le formulaire TAR-1414 (surtout lorsque l’agent des acheteurs l’a demandé), mais le vendeur n’était pas tenu de fournir le formulaire ni par le § 5.008 ni par le contrat de vente. Il n’y a pas de cause d’action pour la violation d’un formulaire promulgué. Et les acheteurs étaient au courant de l’assurance contre les inondations, et des faits impliqués par l’existence de l’assurance contre les inondations. Les acheteurs n’avaient pas le droit de se mettre derrière le billot et de ne pas enquêter sur l’élévation/le statut de canal de dérivation de la propriété, puis d’utiliser la non-production du formulaire TAR-1414 comme excuse pour résilier le contrat à la veille de la clôture.
Les vendeurs ne devraient pas être pénalisés ou exposés à un risque accru parce qu’ils choisissent de fournir les divulgations améliorées requises par l’avis de divulgation du vendeur TAR. Le fait de ne pas fournir des formulaires supplémentaires qui disent à l’acheteur ce qu’il sait déjà (ou devrait savoir après une enquête raisonnable), et qui ne sont pas exigés par le contrat des parties, ne peut pas être une excuse pour résilier un contrat de vente.