Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
La sezione 5.008 del Texas Property Code richiede ai venditori di proprietà residenziali monofamiliari (con alcune eccezioni) di dare un avviso scritto all’acquirente che riveli i fatti relativi alla condizione e all’uso della proprietà. L’avviso deve essere fornito alla o prima della data effettiva del contratto di vendita. L’acquirente ha il diritto di interrompere la transazione entro sette giorni dal ricevimento dell’avviso – anche se l’avviso viene fornito dopo la data effettiva ma prima della chiusura.
Le informazioni richieste si basano sulla “conoscenza del venditore della condizione della proprietà alla data firmata dal venditore ….” La sezione 5.008(b) del Codice stabilisce il contenuto e il formato dell’avviso, e obbliga il venditore a dare all’acquirente un avviso che è “al minimo … sostanzialmente simile” alla forma prescritta.
Per divagare, va sottolineato che lo statuto stabilisce le informazioni minime richieste. I venditori di immobili residenziali hanno generalmente il dovere di rivelare tutti i fatti materiali noti sulla proprietà, in particolare i difetti nascosti che l’acquirente non avrebbe scoperto con ragionevole diligenza. Il venditore non è generalmente tenuto a ispezionare o indagare la condizione della proprietà a beneficio dell’acquirente, e non ha il dovere di rivelare informazioni che il venditore non conosce. E gli acquirenti che vengono a conoscenza di un problema con la casa, come un’ispezione che trova un’intrusione d’acqua o una crepa nella fondazione, sono considerati a conoscenza di qualsiasi fatto che un’ispezione ragionevole avrebbe rivelato. D’altra parte, un venditore che dichiara falsamente fatti materiali sulla proprietà dovrebbe aspettarsi problemi legali. Un fatto o una condizione è “materiale” se potrebbe influenzare la decisione di un acquirente ragionevole di acquistare la proprietà al prezzo negoziato.
Torniamo ai requisiti di legge di avviso del Codice della Proprietà del Texas: la Commissione Immobiliare del Texas (TREC) fornisce un modulo di avviso di divulgazione del venditore che i mediatori immobiliari del Texas e gli agenti di vendita possono utilizzare per rispettare il § 5.008. Il modulo di tre pagine del TREC (No. OP-H) è un avviso semplice che stabilisce le informazioni minime richieste dallo statuto. La Texas Association of Realtors (TAR), l’associazione commerciale del Texas per i mediatori immobiliari e gli agenti di vendita, promulga anche un avviso di divulgazione del venditore (in inglese o spagnolo), ma il modulo TAR va oltre i requisiti di legge e chiede al venditore di fare ulteriori informazioni (TAR-1406). La rubrica in cima al modulo afferma che: “
Il modulo del TAR, di cinque pagine, chiede al venditore di allegare ulteriori informazioni in una serie di situazioni, per esempio, se la casa è stata costruita prima del 1978 ed è soggetta alle norme sulla vernice a base di piombo, o c’è un’assicurazione contro le inondazioni. E il venditore è tenuto a identificare tutti i rapporti di ispezione scritti ricevuti nei quattro anni precedenti, e ad allegare tali rapporti all’avviso.
Nello spirito che la divulgazione completa protegge sia il venditore che l’acquirente, di solito raccomando ai venditori di usare l’avviso di divulgazione del venditore TAR-1406 piuttosto che il modulo TREC nudo e crudo. Quando i venditori fanno la domanda: “Ho bisogno di rivelare X o Y?”, dico ai broker e agli agenti che la risposta dovrebbe essere “sì”. La divulgazione può non essere legalmente richiesta, ma più divulgazione c’è, meno probabilità ci saranno di digrignare i denti dopo la chiusura. Meglio perdere un acquirente che comprare una causa.
Ricordiamo che le informazioni aggiuntive richieste dal modulo TAR non sono richieste dal § 5.008. Il modulo TAR va oltre ciò che è legalmente richiesto come minimo, a beneficio sia dei venditori che degli acquirenti.
Ma una recente opinione emessa dalla Corte d’Appello di Dallas sembra dire che se un venditore sceglie di utilizzare l’avviso di divulgazione del venditore TAR migliorato, potrebbe imporsi un dovere contrattuale di fornire le informazioni supplementari richieste dal modulo TAR ma non dallo statuto, anche se il venditore ha effettivamente rivelato l’esistenza del difetto o del fatto in questione.
In Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 maggio 2018), il venditore ha usato il modulo TAR e ha selezionato la casella dell’assicurazione contro le inondazioni “sì”. Il modulo affermava che se la casella era spuntata “sì”, il venditore Aflalo avrebbe dovuto fornire il modulo TAR 1414 agli acquirenti. Gli acquirenti erano Devin Harris, una guardia veterana dei Dallas Mavericks, e sua moglie. Hanno accettato di pagare 1,45 milioni di dollari per la proprietà.
TAR-1414 è un modulo informativo generico che parla di assicurazione contro le inondazioni e questioni correlate; non rivela alcuna informazione sulla proprietà specifica in vendita. L’agente degli acquirenti ha notato la TAR-1414 mancante, e ha chiesto all’agente dell’elenco di fornirla. Non è stato fornito, tuttavia, e gli acquirenti hanno rescisso il contratto il giorno prima della chiusura. Aflalo ha citato gli acquirenti in cerca di prestazioni specifiche (una sentenza che gli acquirenti devono acquistare la proprietà), ma ha perso al processo, e ha finito per essere responsabile nei confronti degli acquirenti per oltre 140.000 dollari in spese legali.
I tre giudici che hanno ascoltato l’appello hanno emesso una decisione frammentata con un dissenso e un accordo. Due giudici hanno affermato la sentenza contro Aflalo, ma non potevano essere d’accordo sul perché la sentenza dovrebbe essere affermata. Il giudice dissenziente ha sottolineato che l’avviso di divulgazione del venditore TAR non era una parte del contratto di vendita, e ha sostenuto che gli acquirenti non avevano il diritto di rescindere il contratto sulla base del fallimento di Aflalo di fornire il modulo informativo supplementare TAR-1414, soprattutto perché Aflalo aveva rivelato agli acquirenti che c’era l’assicurazione contro le inondazioni.
Aflalo ha presentato una mozione di riesame, e la Texas Association of Realtors ha presentato una lettera amicus (amico della corte) a sostegno della mozione. La lettera della TAR sosteneva che la decisione della commissione avrebbe avuto l’effetto perverso di rendere i venditori nervosi per l’uso del modulo TAR Seller’ Disclosure con i suoi requisiti di divulgazione avanzata. Se l’uso del modulo TAR aumenta l’esposizione legale di un venditore o dà agli acquirenti una scusa per abbandonare il contratto, i venditori useranno il modulo TREC e forniranno solo le informazioni minime richieste dal § 5.008.
La corte d’appello ha ora richiesto una risposta alla mozione di Aflalo per il riesame da parte di tutti i 13 giudici della Corte d’Appello di Dallas (riesame en banc). Questo fa presagire un possibile riesame della decisione del panel da parte di tutta la corte, in particolare dato il fatto che i tre giudici del panel non sono riusciti a mettersi d’accordo su come decidere il caso, e l’input di TAR.
Speriamo che la Corte d’Appello di Dallas conceda il riesame e ribalti la sentenza contro il venditore Aflalo. Per essere sicuri, il venditore avrebbe dovuto fornire il modulo TAR-1414 (soprattutto quando l’agente dei compratori lo ha chiesto), ma il venditore non era tenuto a fornire il modulo da entrambi § 5.008 o il contratto di vendita. Non c’è una causa di azione per la violazione di una forma promulgata. E gli acquirenti erano a conoscenza dell’assicurazione contro le inondazioni e dei fatti impliciti nell’esistenza dell’assicurazione contro le inondazioni. Gli acquirenti non avevano il diritto di stare dietro al registro e non indagare sull’elevazione/stato della zona alluvionale della proprietà, e poi usare la mancata produzione del modulo TAR-1414 come scusa per rescindere il contratto alla vigilia della chiusura.
I venditori non dovrebbero essere penalizzati o messi a maggior rischio perché scelgono di fornire le informazioni avanzate richieste dal TAR Seller’s Disclosure Notice. La mancata fornitura di moduli supplementari che dicono all’acquirente ciò che l’acquirente già sa (o dovrebbe sapere dopo un’indagine ragionevole), e che non sono richiesti dal contratto delle parti, non può essere una scusa per rescindere un contratto di vendita.
Sono i venditori che hanno scelto di fornire informazioni supplementari.