Seller Disclosure Notices: A Tale of Two Forms
Sectie 5.008 van de Texas Property Code vereist dat verkopers van eengezinswoningen (met enkele uitzonderingen) een schriftelijke kennisgeving aan de koper geven waarin feiten met betrekking tot de staat en het gebruik van het onroerend goed worden bekendgemaakt. De kennisgeving moet worden gedaan op of voor de ingangsdatum van het verkoopcontract. De koper heeft het recht om de transactie binnen zeven dagen na ontvangst van de kennisgeving te beëindigen, zelfs als de kennisgeving na de ingangsdatum maar vóór de sluiting wordt verstrekt.
De vereiste bekendmakingen zijn gebaseerd op de “kennis van de verkoper over de toestand van het onroerend goed op de datum ondertekend door de verkoper ….” Sectie 5.008(b) van de Code legt de inhoud en het formaat van de kennisgeving vast, en verplicht de verkoper om de koper een kennisgeving te geven die “ten minste … in wezen gelijk is” aan het voorgeschreven formulier.
Om uit te weiden, moet worden benadrukt dat het statuut de minimaal vereiste informatie vaststelt. Verkopers van woningen hebben over het algemeen de plicht om alle bekende materiële feiten over het onroerend goed bekend te maken, met name verborgen gebreken die de koper niet zou ontdekken door redelijke toewijding. De verkoper is over het algemeen niet verplicht de staat van het onroerend goed te inspecteren of te onderzoeken ten behoeve van de koper en is niet verplicht informatie bekend te maken die de verkoper niet kent. En kopers die leren over een probleem met het huis, zoals een inspectie die water binnendringt of een scheur in de fundering vindt, worden geacht te weten welke feiten een redelijke inspectie zou onthullen. Aan de andere kant, een verkoper die affirmatief onjuist materiële feiten over de eigenschap moet verwachten juridische problemen. Een feit of voorwaarde is “materieel” als het de beslissing van een redelijke koper zou beïnvloeden om het onroerend goed tegen de onderhandelde prijs te kopen.
Terug naar de wettelijke kennisgevingseisen van de Texas Property Code: de Texas Real Estate Commission (TREC) biedt een formulier Seller’s Disclosure Notice dat Texas makelaars en verkoopagenten kunnen gebruiken om te voldoen aan § 5.008. Het TREC-formulier van drie bladzijden (nr. OP-H) is een eenvoudige kennisgeving waarin de door de wet vereiste minimuminformatie is opgenomen. De Texas Association of Realtors (TAR), de beroepsvereniging van makelaars en verkoopagenten in onroerend goed in Texas, vaardigt ook een kennisgeving van openbaarmaking van de verkoper uit (in het Engels of het Spaans), maar het TAR-formulier gaat verder dan de wettelijke vereisten en vraagt de verkoper om bijkomende openbaarmakingen te doen (TAR-1406). De rubriek bovenaan het formulier zegt: “Dit formulier voldoet aan en bevat aanvullende informatie die verder gaat dan de minimale informatie die door de Code wordt vereist.”
TAR’s vijf pagina’s tellende Verkoper’s Disclosure Notice vraagt de verkoper om aanvullende informatie bij te voegen in een aantal situaties, bijvoorbeeld als het huis is gebouwd vóór 1978 en onderworpen is aan lood-gebaseerde verf regelgeving, of er is een overstromingsverzekering. En de verkoper is verplicht om alle schriftelijke inspectierapporten te identificeren die in de voorgaande vier jaar zijn ontvangen, en om dergelijke rapporten bij de Notice.
In de geest dat een volledige openbaarmaking zowel de verkoper als de koper beschermt, raad ik meestal aan dat verkopers de TAR-1406 Verkoper Disclosure Notice gebruiken in plaats van het kale TREC-formulier. Wanneer verkopers de vraag stellen: “Moet ik X of Y bekend te maken?”, vertel ik makelaars en agenten het antwoord moet zijn “ja.” De openbaarmaking is misschien niet wettelijk verplicht, maar hoe meer openbaarmaking er is, hoe minder waarschijnlijk er zal zijn het tandengeknars na het sluiten. Beter om een koper te verliezen dan een rechtszaak te kopen.
Bedenk dat de aanvullende informatie die door het TAR-formulier wordt gevraagd, niet door § 5.008 wordt vereist. Het TAR-formulier gaat verder dan wat wettelijk als een minimum vereist is, ten voordele van zowel verkopers als kopers.
Maar een recent oordeel van het Hof van Beroep van Dallas lijkt te zeggen dat als een verkoper ervoor kiest om de verbeterde TAR Seller’s Disclosure Notice te gebruiken, hij zichzelf mogelijk een contractuele plicht oplegt om de aanvullende informatie te verstrekken die door het TAR-formulier wordt vereist, maar niet door de wet, zelfs als de verkoper het bestaan van het defect of het feit in kwestie daadwerkelijk heeft bekendgemaakt.
In Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 mei 2018), gebruikte de verkoper het TAR-formulier en vinkte het vakje voor de overstromingsverzekering “ja” aan. Op het formulier stond dat als het vakje “ja” was aangevinkt, verkoper Aflalo TAR-formulier 1414 aan de kopers moest verstrekken. De kopers waren Devin Harris, een veteraan bewaker bij de Dallas Mavericks, en zijn vrouw. Ze kwamen overeen om 1,45 miljoen dollar te betalen voor het pand.
TAR-1414 is een generiek informatief formulier dat spreekt over overstromingsverzekering en aanverwante zaken; het onthult geen informatie over het specifieke eigendom dat wordt verkocht. De kopers agent merkte de ontbrekende TAR-1414, en vroeg de listing agent om het te verstrekken. Het werd echter niet verstrekt, en de kopers beëindigden het contract de dag voor het sluiten. Aflalo klaagde de kopers aan voor specifieke prestaties (een vonnis dat de kopers het eigendom moeten kopen), maar verloor tijdens het proces, en eindigde aansprakelijk aan de kopers voor meer dan $140.000 aan advocaatkosten.
Het panel van drie rechters dat het beroep hoorde, gaf een gebroken beslissing met een dissent en een concurrence. Twee rechters bevestigden het vonnis tegen Aflalo, maar konden het niet eens worden over de vraag waarom het vonnis bevestigd zou moeten worden. De dissenting justice wees erop dat de TAR Seller’s Disclosure Notice geen deel uitmaakte van het verkoopcontract, en betoogde dat de kopers niet het recht hadden om het contract te beëindigen op basis van het verzuim van Aflalo om het aanvullende TAR-1414 informatieformulier te verstrekken, vooral omdat Aflalo aan de kopers had bekendgemaakt dat er een overstromingsverzekering was.
Aflalo diende een motie in voor een heroverweging, en de Texas Association of Realtors diende een amicus (vriend van het hof) brief in ter ondersteuning van de motie. In de brief van TAR werd aangevoerd dat de beslissing van het panel het perverse effect zou hebben dat verkopers nerveus zouden worden over het gebruik van het TAR-formulier voor de openbaarmaking van verkopers met zijn uitgebreide openbaarmakingsvereisten. Als het gebruik van het TAR-formulier de juridische blootstelling van een verkoper verhoogt of kopers een excuus geeft om weg te lopen van het contract, zullen verkopers het TREC-formulier gebruiken en alleen de minimale informatie verstrekken die wordt vereist door § 5.008.
Het hof van beroep heeft nu om een reactie gevraagd op Aflalo’s motie voor heroverweging door alle 13 rechters van het Dallas Court of Appeals (en banc heroverweging). Dit voorspelt een mogelijke heroverweging van de beslissing van het panel door het voltallige hof, met name gezien het feit dat de drie juryrechters het niet eens konden worden over hoe de zaak te beslissen, en de inbreng van TAR.
Hoplijk zal het Dallas Court of Appeals de heroverweging toestaan en het vonnis tegen de verkoper Aflalo terugdraaien. Zeker, de verkoper had het TAR-1414 formulier moeten verstrekken (vooral toen de kopersagent er om vroeg), maar de verkoper was niet verplicht om het formulier te verstrekken, noch door § 5.008, noch door het verkoopcontract. Er is geen grond voor een vordering wegens schending van een uitgevaardigd formulier. En de kopers waren op de hoogte van de overstromingsverzekering, en van de feiten die het bestaan van de overstromingsverzekering impliceert. De kopers hadden niet het recht om achter het houtblok te gaan liggen en geen onderzoek te doen naar de hoogteligging/overstromingsstatus van het onroerend goed, en vervolgens het niet overleggen van het TAR-1414 formulier te gebruiken als excuus om het contract aan de vooravond van de sluiting te ontbinden.
Verkopers mogen niet worden gestraft of aan een groter risico worden blootgesteld omdat zij ervoor kiezen de uitgebreide informatie te verstrekken die wordt vereist door de TAR-mededeling inzake informatieverstrekking aan verkopers. Het niet verstrekken van aanvullende formulieren die de koper vertellen wat de koper al weet (of zou moeten weten na redelijk onderzoek), en die niet worden vereist door het contract van de partijen, kan geen excuus zijn voor het beëindigen van een verkoopcontract.