Notificaciones de divulgación del vendedor: Una historia de dos formularios
La sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas requiere que los vendedores de propiedades residenciales de una sola vivienda (con algunas excepciones) den un aviso por escrito al comprador revelando hechos relacionados con la condición y el uso de la propiedad. La notificación debe entregarse en la fecha de entrada en vigor del contrato de venta o antes. El comprador tiene derecho a rescindir la transacción en un plazo de siete días a partir de la recepción de la notificación, incluso si ésta se proporciona después de la fecha de entrada en vigor pero antes del cierre.
La información requerida se basa en el «conocimiento del vendedor sobre el estado de la propiedad en la fecha firmada por el vendedor ….». La sección 5.008 (b) del Código establece el contenido y el formato de la notificación, y obliga al vendedor a dar al comprador un aviso que es «como mínimo … sustancialmente similar» a la forma prescrita.
Para hacer una digresión, hay que subrayar que el estatuto establece las revelaciones mínimas requeridas. Los vendedores de propiedades residenciales generalmente tienen la obligación de revelar todos los hechos materiales conocidos sobre la propiedad, en particular los defectos ocultos que el comprador no descubriría a través de una diligencia razonable. Por lo general, el vendedor no está obligado a inspeccionar o investigar el estado de la propiedad en beneficio del comprador, y no tiene la obligación de revelar información que el vendedor no conoce. Y se considera que los compradores que se enteran de un problema en la vivienda, como una inspección en la que se encuentra una intrusión de agua o una grieta en los cimientos, conocen los hechos que revelaría una inspección razonable. Por otro lado, un vendedor que falsea afirmativamente los hechos materiales de la propiedad debería tener problemas legales. Un hecho o condición es «material» si influiría en la decisión de un comprador razonable de comprar la propiedad al precio negociado.
Volviendo a los requisitos legales de notificación del Código de la Propiedad de Texas: la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) proporciona un formulario de Aviso de Divulgación del Vendedor que los corredores y agentes de ventas de bienes raíces de Texas pueden utilizar para cumplir con el § 5.008. El formulario de tres páginas de la TREC (No. OP-H) es un aviso sencillo que establece las divulgaciones mínimas requeridas por el estatuto. La Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Texas (TAR), la asociación comercial de Texas para corredores y agentes de ventas de bienes raíces, también promulga un Aviso de Divulgación del Vendedor (en inglés o español), pero el formulario de la TAR va más allá de los requisitos legales y pide al vendedor que haga divulgaciones adicionales (TAR-1406). La rúbrica en la parte superior del formulario dice: «Este formulario cumple y contiene divulgaciones adicionales que exceden las divulgaciones mínimas requeridas por el Código»
El Aviso de Divulgación del Vendedor de cinco páginas del TAR pide al vendedor que adjunte información adicional en una serie de situaciones, por ejemplo, si la casa fue construida antes de 1978 y está sujeta a las regulaciones de pintura a base de plomo, o hay un seguro contra inundaciones. Además, el vendedor debe identificar cualquier informe de inspección escrito recibido en los cuatro años anteriores y adjuntarlo a la notificación.
Con el ánimo de que una divulgación completa proteja tanto al vendedor como al comprador, suelo recomendar a los vendedores que utilicen la notificación de divulgación del vendedor TAR-1406 en lugar del formulario TREC básico. Cuando los vendedores preguntan: «¿Necesito revelar X o Y?», les digo a los corredores y agentes que la respuesta debe ser «sí». Puede que la divulgación no sea legalmente obligatoria, pero cuanta más divulgación haya, menos probable será el crujir de dientes después del cierre. Es mejor perder a un comprador que tener una demanda.
Recuerde que las divulgaciones adicionales solicitadas por el formulario TAR no son requeridas por el § 5.008. El formulario TAR va más allá de lo que se requiere legalmente como mínimo, en beneficio tanto de los vendedores como de los compradores.
Pero una opinión reciente emitida por el Tribunal de Apelaciones de Dallas parece decir que si un vendedor opta por utilizar el Aviso de Divulgación del Vendedor del TAR mejorado, puede estar imponiéndose a sí mismo un deber contractual de proporcionar la información complementaria requerida por el formulario del TAR, pero no el estatuto, incluso si el vendedor realmente reveló la existencia del defecto o hecho en cuestión.
En Aflalo v. Harris, No. 05-16-01472-CV, 2018 Tex. App. LEXIS 3659 (Dallas, 23 de mayo de 2018), el vendedor utilizó el formulario TAR y marcó la casilla del seguro de inundación «sí». El formulario indicaba que si la casilla estaba marcada «sí», el vendedor Aflalo debía proporcionar el formulario TAR 1414 a los compradores. Los compradores eran Devin Harris, un veterano guardia de los Dallas Mavericks, y su esposa. Acordaron pagar 1,45 millones de dólares por la propiedad.
El TAR-1414 es un formulario informativo genérico que habla sobre el seguro de inundación y cuestiones relacionadas; no revela ninguna información sobre la propiedad específica que se vende. El agente de los compradores se dio cuenta de que faltaba el TAR-1414 y pidió al agente de la venta que lo proporcionara. Sin embargo, no se facilitó y los compradores rescindieron el contrato el día antes del cierre. Aflalo demandó a los compradores en busca de un cumplimiento específico (una sentencia que obligue a los compradores a comprar la propiedad), pero perdió en el juicio, y terminó siendo responsable ante los compradores por más de 140.000 dólares en honorarios de abogados.
El panel de tres jueces que escuchó la apelación emitió una decisión fracturada con un disenso y una concurrencia. Dos jueces confirmaron la sentencia contra Aflalo, pero no se pusieron de acuerdo sobre los motivos por los que debía confirmarse la sentencia. El juez disidente señaló que el Aviso de Divulgación del Vendedor TAR no era una parte del contrato de venta, y argumentó que los compradores no tenían derecho a rescindir el contrato sobre la base de la falta de Aflalo para proporcionar el formulario informativo suplementario TAR-1414, sobre todo porque Aflalo había revelado a los compradores que había un seguro de inundación.
Aflalo presentó una moción para volver a escuchar, y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Texas presentó un amicus (amigo del tribunal) carta en apoyo de la moción. La carta de TAR argumentó que la decisión del panel tendría el efecto perverso de hacer que los vendedores nerviosos sobre el uso de la forma TAR Seller’ Disclosure con sus requisitos de divulgación mejorada. Si el uso del formulario TAR aumenta la exposición legal de un vendedor o da a los compradores una excusa para abandonar el contrato, los vendedores utilizarán el formulario TREC y proporcionar sólo la información mínima requerida por el § 5.008.
El tribunal de apelación ha solicitado ahora una respuesta a la moción de Aflalo para la reanudación de los 13 jueces de la Corte de Apelaciones de Dallas (reanudación en banc). Esto augura una posible reconsideración de la decisión del panel por parte del tribunal en pleno, sobre todo teniendo en cuenta el hecho de que los tres jueces del panel no se pusieron de acuerdo sobre cómo decidir el caso, y la aportación del TAR.
Es de esperar que el Tribunal de Apelaciones de Dallas conceda la repetición y revoque la sentencia contra el vendedor Aflalo. Para estar seguro, el vendedor debería haber proporcionado el formulario TAR-1414 (especialmente cuando el agente de los compradores pidió), pero el vendedor no estaba obligado a proporcionar el formulario por cualquiera de § 5.008 o el contrato de venta. No existe una causa de acción por incumplimiento de un formulario promulgado. Y los compradores eran conscientes del seguro de inundación y de los hechos que implicaba la existencia del seguro de inundación. Los compradores no tenían derecho a quedarse detrás del registro y no investigar el estado de elevación / inundación de la propiedad, y luego utilizar la no producción del formulario TAR-1414 como una excusa para rescindir el contrato en la víspera del cierre.
Los vendedores no deben ser penalizados o colocados en un mayor riesgo porque optan por proporcionar las revelaciones mejoradas requeridas por el Aviso de Divulgación del Vendedor TAR. El hecho de no proporcionar formularios complementarios que informen al comprador de lo que éste ya sabe (o debería saber tras una investigación razonable), y que no son exigidos por el contrato de las partes, no puede ser una excusa para rescindir un contrato de venta.