受動的な収入を得るためのさまざまな方法を模索している方は、不動産投資の多くの利点についてすでにご存知かもしれません。 このような、”崖っぷち “な人たちのために、私たちはFacebookグループ「Passive Income Docs」を作り、そのような話をお互いに共有できるようにしました。
- Appreciation – The property goes up in value over time.
- Cash Flow – Real estate can be a source of monthly recurring cash flow.
- Mortgage paydown – Your mortgage gets down by your tenant increasing of equity amount you have in the property.
- Assigned in property – 不動産は、時間とともに価値が上がります。
そして最後に（そして今日の記事のテーマです）：
4. 税金
私は過去にこれらの税金の利点について少し触れましたが、今年の税金シーズンも終わろうとしているので、もう少し詳しく説明したいと思います。 もちろん、税法は複雑ですが、この記事では、これらのメリットを活用する方法をいくつか紹介します。
免責事項：私は税金の専門家ではありません。
キャピタルゲイン
「キャピタルゲイン」とは、簡単に言えば、不動産を売却して得た利益です。 他の利益と同じように、課税の対象となります。 しかし、いくつかの要因によって課税方法が異なり、その方法を知ることで、自分に有利に働くことができるかもしれません。
短期と長期のキャピタルゲイン
投資を売却するまでの保有期間に応じて、これらのキャピタルゲインは短期（1年未満）と長期（1年以上）のいずれかに分類されます。 典型的な医師の場合、これは通常、35％または37％である高いブラケットの1つに置かれます。 ここで、現在のタックスブラケットについて簡単に復習しておきましょう。
しかし、長期のキャピタルゲインは、収入と配偶者の有無によって、3つのバケツのうちの1つに分類されます。 下の表をご覧ください。
では、これらを踏まえて、あなたが賃貸物件を売却して45万ドルの利益を得たとします。 夫婦で共同申告している場合、その利益に対して15%のキャピタルゲイン税を支払うことになり、67,500ドルに相当します。 これを通常の35％を支払わなければならない場合と比較してみてください。
キャピタルゲインの減少から最も恩恵を受けるには、長期的なバケットであることが重要です。
Capital Gains Home Exclusion Tax Benefit
売却前の過去5年間のうち少なくとも2年間は、主たる住居として不動産を所有し使用していれば、この控除を受ける資格があります。
IRSによると、この除外は、「主な家の売却でキャピタルゲインがある場合、その利益のうち25万ドルまで、または配偶者と共同申告する場合は50万ドルまで所得から除外する資格があります」と述べています。 あなたが結婚していて、50万ドルで家を買ったとします。 あなたは2年間そこに住み、最後の3年間はそれを貸し出し、それを売ることにしました。 100万ドルで売れたので、50万ドルの利益が残りました。 あなたは、この利益を完全に非課税で受け取ることができます。
賃貸収入には自営業税やFICA税がかからない
賃貸収入にはソーシャルセキュリティ税やメディケア税がかかりません。 雇用されているか自営業かにもよりますが、他の収入に対してこのFICA税に向かって7.65%から15.3%を支払っている可能性があります。 この税金は15.3％という金額で、雇用者と被雇用者の間で50/50に分けられます。 しかし、自営業で雇用主がいない場合は、15.3％全額を負担することになり、これは自営業税として知られています。
繰り返しますが、これは自営業の分類方法（SとCの例）によりますが、この15.3％はかなりの額になる可能性があります。 これは、すべての所得が平等に扱われるわけではないことを示すものです。
減価償却
もう一つの大きな控除は減価償却で、建物など「保存期間」のあるビジネスアイテムのコストを控除することをIRSが認めているものです。 これは、不動産投資の最も強力な税制上の利点と考える人もいるかもしれません。
時間の経過とともに、投資した不動産は壊れ始めます。 幸いにも、収益不動産の損耗に基づく償却が認められています。
まず、土地とは別の実際の建物の価値を決定し、その価値を不動産の耐用年数で割る必要があります。 IRSによると、その耐用年数は数字に等しく、住宅用不動産では27.5、倉庫/商業用不動産では39です。 そして、その正確な金額を毎年控除します。
例えば、賃貸物件（建物自体）の評価が50万ドルだとすると、それを27.5年（～1万8000ドル）で割ることになります。 これで、27.5 年間、毎年 $18,000 を減価償却費として差し引くことができます。 この控除により、IRSに利益を少なく申告することができ、最終的に支払うべき税金の額を減らすことができます。 このようにして、利益を相殺することができます。
通常、減価償却の結果、書類上で損失を計上した場合、他の不動産や投資による受動的利益を相殺するためにのみ使用することができます。 しかし、修正調整総所得が 10 万ドル未満であれば、2 万 5000 ドルの所得を相殺することができます。 それ以外の場合、余った損失は翌年に繰り越さなければなりません。
これには2つの例外があります。 1) 賃貸物件を売却した年に、累積受動的賃貸損失を非受動的所得から控除することができる。 または、2）あなたまたはあなたの配偶者が不動産専門家としての資格を有する場合、活動的な所得を相殺することができます。 これは非常に強力な手段で、私のSemiRetiredMDの友人たちも活用しています。
1031 Exchange
1031 Exchangeは、IRSの税法（セクション1031）に位置するため、この名前が付きました。 この条文では、納税者は、不動産を含む特定の種類の不動産の交換について、キャピタルゲインと関連する連邦所得税の認識を延期することができると述べています。 つまり、交換を行わずに不動産を売却した場合のみ、キャピタルゲイン税を支払うということです。
この控除は、ある投資不動産から次の投資不動産にキャピタルゲインをロールオーバーし、不動産を売却するまで課税を避けることができるため、投資家にとって貴重なものです。 第一に、代替物件は既存の物件と同等かそれ以上でなければなりません。 第二に、交換は資産（例えば、不動産投資信託）でなければなりません。 第三に、その財産は「取引やビジネスにおける生産的な使用、または投資のために保有され、現物資産と交換できる」必要があります。
あなたが死ぬまでそれを保持することになる場合、あなたの財産を継承する人はあなたの税負担を「継承」するわけではありません。 つまり、現在の市場価値で不動産を購入したのと同じように、ステップアップした基準で不動産を受け取ります。
唯一の考慮点は、あなたの財産が500万ドルより大きい場合、相続税が関係してくるかもしれないことです。
非課税借入（借り換え）
借り換えを行うと、不動産の評価額と増加した持分に対して非課税で借入を行うことができます。
例えば、あなたが50万ドルでアパートを購入したとします。 その物件は現在、100 万ドルの価値があります。 あなたはキャッシュアウトの借り換えを行い、次の建物の購入に充てるために50万ドルを引き出します。 これは非課税の状況であり、より多くの税金を支払うことなく受動的な収入の流れを成長させ続けるために活用できるものです。
Opportunity Zones
これは少し新しく、2017年の減税と雇用法の一部である。 アメリカ各地の特別な区域を「オポチュニティ・ゾーン」として指定し、政府はその地域の成長と投資を活性化させようとしています。 主に税制優遇措置によってそうすることにしたのです。
私の投稿「Investing in Opportunity Zones」では、そのメリットについて深く掘り下げています。 この素晴らしい機会は一体何なのか？ しかし、要するに、利益に対する税金の支払いを10年近く遅らせると同時に、その利益を仕事に回して、その利益に対して課税されないという機会なのです。 実際、投資機会ゾーンはあちこちに出現しており、年が明ければもっと多く見ることができると思います。
結論
クラウドファンディングやその他のパッシブ収入戦略など、不動産投資を始めたなら、こうした多くの税金上のメリットについて知っておくことは得策でしょう。 しかし、不動産の場合、税制上の優遇措置は、正しく使えば非常に強力であることが多いので、それを念頭に置いて投資を決定することは理にかなっています」
もちろん、優れた公認会計士がいれば、その負担はかなり軽減されるでしょう。 しかし、そこに何があるのかを知ることは、税金の支払いを楽にするだけでなく、より精通した投資家になることができます。