7 grandes beneficios fiscales de la inversión en bienes raíces

Si usted ha estado explorando diferentes maneras de crear ingresos pasivos, es posible que ya sabe acerca de los muchos beneficios de la inversión inmobiliaria. Después de todo, los bienes raíces son uno de los más populares hustles secundarios para los médicos y por una buena razón.

La capacidad de crear riqueza generacional y el flujo de efectivo que reemplaza la necesidad de su trabajo de día es definitivamente posible utilizando este vehículo. De hecho, creamos nuestro grupo de Facebook, Passive Income Docs, para que la gente pudiera compartir estas historias entre sí.

Ya he mencionado anteriormente las principales formas de ganar dinero a través de la inversión en bienes raíces. Como un resumen rápido, sin embargo, las principales cuatro maneras de hacer esto son:

1. Apreciación – La propiedad sube de valor con el tiempo.
2. Flujo de caja – Los bienes raíces pueden ser una fuente de flujo de caja mensual recurrente.
3. Pago de la hipoteca – Su hipoteca se paga por su inquilino aumentando la cantidad de la equidad que tiene en la propiedad.

Y por último, pero no menos importante (y el tema del post de hoy):

4. Impuestos

He tocado algunos de estos beneficios fiscales en el pasado, pero me gustaría elaborar un poco más, ya que estamos llegando al final de esta temporada de impuestos. Por supuesto, la ley de impuestos es complicada, pero para este post, voy a tratar de desglosar algunas de las formas en que usted puede utilizar estos beneficios para su ventaja.

Descargo de responsabilidad: no soy un profesional de impuestos y siempre debe consultar a su CPA o profesional de impuestos antes de tomar cualquier decisión.

Ganancias de capital

Las «ganancias de capital» son simplemente los beneficios que recibe por la venta de una propiedad. Al igual que cualquier otra ganancia, está sujeta a impuestos. Sin embargo, dependiendo de algunos factores, se grava de forma diferente y sabiendo cuáles son esas diferentes formas, podrías trabajar las cosas a tu favor.

Ganancias de capital a corto y largo plazo

Dependiendo del tiempo que mantenga la inversión antes de venderla, esas ganancias de capital pueden clasificarse como a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo (un año o más).

Las ganancias de capital a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, por lo que depende del tramo impositivo en el que se encuentre. Para el médico típico, esto suele situarnos en uno de los tramos más altos que podría estar en el 35% o el 37%. Aquí hay un rápido repaso a los tramos impositivos actuales.

Sin embargo, las ganancias de capital a largo plazo caen en uno de los tres cubos en función de los ingresos y su estado civil. Consulte el siguiente cuadro.

Así que, con todo esto en mente, digamos que usted vendió una propiedad de alquiler por un beneficio de 450.000 dólares. Como pareja casada que presenta una declaración conjunta, usted pagaría un impuesto sobre las ganancias de capital del 15% sobre ese beneficio, lo que equivale a 67.500 dólares. Compárelo con si tuviera que pagar el 35% normal. Para beneficiarse al máximo de las reducciones en las ganancias de capital, vale la pena estar en la categoría de largo plazo.

Beneficios fiscales de la exclusión de las ganancias de capital

Si ha sido propietario de una propiedad y la ha utilizado como vivienda principal durante al menos dos de los últimos cinco años antes de venderla, tiene derecho a esta exclusión.

Esta exclusión, según el IRS, establece que «si tiene una ganancia de capital por la venta de su vivienda principal, puede optar a excluir hasta 250.000 dólares de esa ganancia de sus ingresos, o hasta 500.000 dólares de esa ganancia si presenta una declaración conjunta con su cónyuge»

Este es un ejemplo sencillo. Digamos que usted está casado y compró una casa por 500.000 dólares. Vivieron en ella durante dos años, luego la alquilaron durante los últimos tres años y decidieron venderla. Se vende por 1.000.000 de dólares, lo que le deja un beneficio de 500.000 dólares. Pues bien, usted puede acogerse a la exclusión para recibir esa ganancia completamente libre de impuestos. Si usted es un profesional de altos ingresos en un tramo impositivo más alto, eso puede ser un ahorro significativo.

No se pagan impuestos de autoempleo o FICA sobre los ingresos de alquiler

Los ingresos de alquiler no están sujetos a impuestos de seguridad social y Medicare. Dependiendo de si es empleado o autónomo, podría estar pagando entre el 7,65% y el 15,3% de este impuesto FICA sobre otros ingresos. El impuesto asciende al 15,3% y se reparte al 50% entre el empresario y el trabajador. Sin embargo, si usted trabaja por cuenta propia y no tiene empleador, usted es responsable de la totalidad del 15,3%, y esto se conoce como impuesto de autoempleo.

De nuevo, esto podría depender de cómo clasificar su autoempleo (ejemplo S vs C), pero ese 15,3% podría ser una cantidad significativa. Esto demuestra que no todos los ingresos se tratan igual. Es una razón para impulsar más fuentes de ingresos pasivos, en particular los designados como tales a los ojos del IRS.

Depreciación

Otra gran deducción es la depreciación, por la que el IRS le permite deducir el costo de los artículos de negocios que tienen una «vida útil», como el propio edificio. Algunos consideran que esta es la ventaja fiscal más importante de invertir en bienes inmuebles.

Con el tiempo, los bienes inmuebles en los que ha invertido van a empezar a estropearse. Afortunadamente, se le permite deducir las propiedades que producen ingresos sobre la base del desgaste.

¿Cómo funciona?

En primer lugar, usted tiene que determinar el valor del edificio real, aparte de la tierra y luego dividir ese valor por la vida útil de la propiedad. Según Hacienda, esa vida útil equivale a un número, que es de 27,5 para una propiedad residencial y de 39 para un almacén/propiedad comercial. A continuación, se deduce esa cantidad exacta cada año.

Por ejemplo, si su propiedad de alquiler (el edificio en sí) está valorada en 500.000 dólares, lo dividiría entre 27,5 años (~18.000 dólares). Ahora, puede deducir 18.000 dólares como gasto de depreciación cada año durante 27,5 años. Esta deducción le permite declarar un beneficio menor a Hacienda, reduciendo así la cantidad que finalmente debe en impuestos. De este modo, puede compensar las ganancias.

Normalmente, si muestra una pérdida sobre el papel como resultado de la depreciación, sólo puede utilizarla para compensar las ganancias pasivas de otras propiedades o inversiones. Pero si su renta bruta ajustada modificada es inferior a 100.000 dólares, entonces puede compensar 25.000 dólares de sus ingresos. De lo contrario, si hay un exceso de pérdida, usted tiene que llevarlo adelante al año siguiente.

Hay dos excepciones a esto: 1) Puede deducir toda la pérdida acumulada en el alquiler pasivo contra los ingresos no pasivos el año en que venda la propiedad de alquiler. O, 2) Si usted o su cónyuge califican como un profesional de bienes raíces, usted es capaz de compensar los ingresos activos. Esta es una herramienta muy poderosa y algo que mis amigos de SemiRetiredMD utilizan. Yo también planeo hacer lo mismo este año (¡y reportar!).

Intercambio 1031

El Intercambio 1031 se llama así por el lugar que ocupa en el código de impuestos del IRS (Sección 1031). Establece que un contribuyente puede aplazar el reconocimiento de las ganancias de capital y la responsabilidad del impuesto federal sobre la renta relacionado en el intercambio de ciertos tipos de propiedad, incluyendo los bienes raíces. Lo que esto significa, en términos sencillos, es que los impuestos sobre las plusvalías sólo se pagan en el momento de la venta de una propiedad, sin intercambio. De lo contrario, estos impuestos se aplazan.

Esta deducción es valiosa para los inversores porque se pueden transferir las ganancias de capital de una propiedad de inversión a la siguiente y evitar ser gravadas hasta que se venda la propiedad.

Sin embargo, existen algunas reglas específicas. En primer lugar, la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que la propiedad existente. En segundo lugar, el intercambio debe ser por un activo (por ejemplo, un fondo de inversión inmobiliaria). En tercer lugar, la propiedad tiene que ser «mantenida para uso productivo en un comercio o negocio o para la inversión y puede ser intercambiada por una propiedad similar».

Si usted termina manteniéndola hasta su muerte, quien hereda su propiedad no «hereda» su carga fiscal. Ellos reciben la propiedad en una base escalonada, lo que significa que es como si compraron la propiedad en el valor de mercado actual. Sólo pagan impuestos en el futuro sobre la base de ese valor actual.

La única consideración es que los impuestos sobre el patrimonio pueden entrar en juego si su patrimonio es superior a 5 millones de dólares. Esta situación entraría de lleno en la categoría de «problema bueno de tener».

Préstamos libres de impuestos (refinanciación)

Si refinancia, puede pedir un préstamo contra la revalorización y el aumento del patrimonio de una propiedad libre de impuestos. A continuación, puede utilizar esos fondos para otras inversiones y adquirir más (unidades si ese es su objetivo).

Por ejemplo, digamos que compró un edificio de apartamentos por 500.000 dólares. La propiedad ahora vale 1 millón de dólares. Usted realiza una refinanciación en efectivo y saca 500.000 dólares para destinarlos a la compra del siguiente edificio. Esta es una situación libre de impuestos, y una que puedes utilizar para seguir aumentando tus flujos de ingresos pasivos sin pagar más en impuestos.

Zonas de oportunidad

Esta es un poco nueva y forma parte de la Ley de recorte de impuestos y empleos de 2017. Se han designado zonas especiales alrededor de los Estados Unidos como «Zonas de Oportunidad» y el gobierno está tratando de estimular el crecimiento y la inversión en esas áreas. Han decidido hacerlo principalmente a través de incentivos fiscales.

Aprovecho para profundizar en los beneficios en mi post Invertir en Zonas de Oportunidad: ¿De qué se trata esta increíble oportunidad? Sin embargo, en esencia, es una oportunidad para retrasar aún más el pago de impuestos sobre las ganancias durante casi 10 años, así como para poner esas ganancias a trabajar y no tributar por los beneficios de la misma.

Puede ser un tremendo incentivo que la gente está descubriendo cómo aprovechar. De hecho, las zonas de oportunidad de inversión están apareciendo por todas partes y creo que verás más de ellas a medida que avance el año.

Conclusión

Si has comenzado a invertir en bienes raíces, ya sea a través de crowdfunding u otras estrategias de ingresos pasivos, vale la pena conocer los muchos beneficios fiscales como estos. Es posible que hayas oído decir que no debes dejar que la «cola de los impuestos mueva al perro», lo que significa que no debes tomar decisiones de inversión basadas en los beneficios fiscales.

Sin embargo, en el sector inmobiliario, los beneficios fiscales son a menudo tan poderosos si se utilizan correctamente que tiene sentido tomar decisiones de inversión con ellos en mente.

Por supuesto, tener un buen CPA puede tomar una gran parte de esa carga de sus hombros. Pero saber lo que hay no sólo le facilita las cosas a la hora de los impuestos, sino que también le convierte en un inversor más inteligente.